W którym mieście zapłacisz najmniej za najem mieszkania? Inwestycja w mieszkanie jest dalej opłacalna? Sprawdź wyliczenia

Od października zeszłego roku na rynku najmu obserwowana jest stabilizacja. „Jest to niemal naprzemienny cykl miesięcznych wzrostów i spadków stawek najmu” – wynika z raportu Expandera i Rentier.io. W maju i czerwcu ten trend był kontynuowany. „Gdy jednak dokładniej przyjrzymy się tym zmianom, to ta stabilizacja coraz bardziej zaczyna wyglądać na początek trendu spadkowego” – wskazano.

Stawki w czerwcu w porównaniu ze styczniem spadły w 10 z 16 miast, dla których dostępne są dane zawarte w raporcie. Średnia zmiana stawek najmu w tym okresie pokazuje niewielki spadek o 0,4 proc. Uwagę zwraca też to, że w czerwcu nowych ofert dodano na portale aż o 25 proc. więcej niż w maju.

Jak wskazują autorzy raportu, wyraźniejsze spadki stawek najmu widać w danych kwartalnych. „Najbardziej taniejąmieszkania średniej wielkości (35-60 m2), o 3,1 proc. kwartał do kwartału. Stawki niższe niż w I kwartale odnotowaliśmy w 14 z 17 miast” – podano. Z kolei w przypadku dużych mieszkań (powyżej 60 m2) spadki pojawiły się w 12 z 15 miast, dla których dostępne są dane, a przeciętna zmiana wyniosła -3 proc. q/q. Najwolniej taniał najem małych mieszkań (do 35 m2) – o 1 proc. q/q. Spadki pojawiły się w 10 z 14 miast.

Jeśli chodzi o sytuację w poszczególnych miastach, to największe spadki kosztu najmu odnotowano w przypadku dużych mieszkań w Gdyni (-13 proc. q/q), jednocześnie stawki dla małych i średnich mieszkań w tym mieście wzrosły (odpowiednio o 5 proc. i 2,4 proc.).

Patrząc całościowo na poszczególne miasta, najsłabiej radzą sobie Bydgoszcz i Wrocław, gdzie stawki spadają we wszystkich segmentach. Najem dużego mieszkania we Wrocławiu staniał o 7,4 proc., średniej wielkości o 3,8 proc., a małego o 3 proc. W Bydgoszczy było to odpowiednio -0,1 proc., - 5 proc. i -9 proc. w przypadku małych lokali – podano.

Jak podano, jedynym miastem, w którym stawki najmu we wszystkich segmentach były wyższe niż w I kwartale jest Gdańsk. Najem małego mieszkania zdrożał tam o 3,2 proc. q/q, średniej wielkości o 3,4 proc. q/q, a dużego o 0,4 proc. q/q.

Autorzy raportu przyczyny zastoju na rynku tłumaczą przede wszystkim nasyceniem rynku mieszkaniami. Wszystko wskazuje na to, że na początku roku został osiągnięty poziom równowagi popytu i podaży. Na rynek trafia jednak coraz więcej mieszkań, a popyt zaczyna się kurczyć. „Dzięki programowi „Bezpieczny kredyt 2%w najbliższych miesiącach dziesiątki tysięcy osób kupi swoje pierwsze w życiu mieszkanie lub zbuduje dom” – prognozują i dodają, że będzie to miało „znaczący wpływ na sytuację na rynku najmu”.

Jak podkreślono, dostępna kwota kredytu jest o ponad 30 proc. wyższa niż dla zwykłego kredytu hipotecznego. Ponadto kredyt ten jest stosunkowo tani dzięki dopłatom, które obniżają raty w pierwszych 10 latach spłaty.

We wszystkich analizowanych przez nas przypadkach wysokość pierwszej raty Bezpiecznego kredytu 2% będzie niższa niż koszt najmu takiego samego mieszkania. Dla mieszkania o powierzchni 45 m2 kupowanego bez wkładu własnego, największa różnica występuje w Warszawie, gdzie koszt najmu to 3 177 zł, a pierwsza rata Bezpiecznego kredytu 2% wyniesie 2 629 zł. Na przeprowadzce do własnego mieszkania można więc zaoszczędzić 548 zł miesięcznie – wynika z wyliczeń autorów raportu.

Jednak, jak podkreślono, nie oznacza to, że popyt na najem zupełnie się załamie, ponieważ na rynku pozostaną osoby, które z różnych względów nie mogą lub nie chcą uzyskać takiego preferencyjnego kredytu, a zachodzące zmiany to dla nich szansa na spadek kosztu najmu lub zamianę najmowanego mieszkania na lepsze.

Z badania Finansowy Klimat Polski autorstwa firmy Tavex wynika, że inwestycje w nieruchomości w dalszym ciągu jawią się nam jako bardzo opłacalny sposób lokowania swojego kapitału. Na pytanie ankietowe: „w co według ciebie warto zainwestować?”, to właśnie odpowiedź „nieruchomości” zajęła pierwsze miejsce – wybrało ją 53,2 proc. badanych.

– Nieruchomość to w dalszym ciągu opłacalna inwestycja, choć należy zwrócić uwagę na wydłużony czas z jej zwrotu. Kilkanaście lat temu przy odpowiednich parametrach inwestycja zwracała się w ciągu zaledwie 12 lat, co dziś jest raczej niemożliwe – wyjaśnia Patryk Komisarczyk z firmy Reliance Polska.

Natomiast ze wspomnianego raportu Rentier.io i Expandera wynika, że konsekwentnie pogarszają się wskaźniki rentowności wynajmu, które wzrastały prawie przez cały 2022 rok.Rentowność brutto (bez uwzględnienia dodatkowych kosztów) w czerwcu wynosiła przeciętnie 6,6 proc., dla porównania w styczniu było to 7 proc.

Przy doliczeniu dodatkowych kosztów takich jak prowizja pośrednika (3 proc.), PCC (2 proc.) przy założeniu, że kupujemy z rynku wtórnego, taksa notarialna i wypisy, odświeżenie po zakupie, meble, cykliczne nakłady na odświeżenie i drobne naprawy, ubezpieczenie nieruchomości oraz podatek ryczałtowy (8,5 proc.), rentowność inwestycji w 50-metrowe mieszkanie wynosi 5,3 proc. netto. Jest to odpowiednik zyskowności lokaty bankowej z oprocentowaniem 6,54 proc. – wynika z wyliczeń ekspertów.

Najwyższy wskaźnik rentowności na bazie danych kwartalnych jest w segmencie małych mieszkań i wynosi 7,1 proc. brutto. W przypadku mieszkań średnich jest to 6,4 proc. brutto, a w przypadku mieszkań dużych 5,7 proc. brutto. Najatrakcyjniej wyglądają stopy zwrotu z małych mieszkań w Sosnowcu (8,8 proc. brutto), Łodzi (8,1 proc. brutto) oraz Szczecinie (7,8 proc. brutto). Najgorzej z kolei w przypadku dużych mieszkań w Gdyni (4,8 proc. brutto), Białymstoku i Krakowie (po 5,2 proc. brutto).