Kredyt na budowę domu 2020. Warunki i formalności. Jak się starać o wsparcie banku? Porady eksperta

Kredyt hipoteczny a kredyt na budowę domu

Ci, którzy chcą zrealizować swoje marzenie o posiadaniu „własnego kąta”, najczęściej muszą zaciągnąć kredyt. Wielu osobom zainteresowanym pozyskaniem środków wydaje się, że kredyt hipoteczny na budowę domu (potocznie – kredyt budowlany lub kredyt na budowę domu) to jest to samo, co „zwykły” kredyt hipoteczny. Warto jednak wiedzieć, że jest podstawowa różnica między tymi produktami. Aby otrzymać ten pierwszy rodzaj finansowania, trzeba już posiadać działkę budowlaną.

Dla sporej grupy potencjalnych kredytobiorców może to być przeszkodą, ale zaletą takiego rozwiązania jest to, że bank taką działkę traktuje już jako wkład własny. Jeżeli więc jesteśmy właścicielami działki i jesteśmy zainteresowani budową domu na kredyt, to, co powinniśmy wiedzieć i jak wygląda proces starania się o pieniądze?

Kredyt na budowę domu: warunki i harmonogram budowy jest podstawą

Cechą charakterystyczną kredytu hipotecznego na budowę domu jest to, że pieniądze nie są przyznawane od razu w całości, ale w częściach, w tzw. transzach, które są wypłacane kredytobiorcy wraz z ukończeniem kolejnych etapów budowy domu. Zatem w praktyce to, kiedy otrzymuje się środki, jest uzależnione od ustalonego harmonogramu prac budowlanych.

– Warto również wiedzieć, że bank będzie kontrolować postęp prac przez cały okres trwania budowy. Taka kontrola następuje przed momentem wypłaty każdej kolejnej transzy finansowania – najpierw musimy rozliczyć się z wcześniej przyznanych środków, by otrzymać kolejne. Dlatego bardzo ważne jest, aby plan wykonał ktoś, kto ma doświadczenie. Osoby, które go nie posiadają, zwykle zaniżają koszty i czas potrzebny do wykonania poszczególnych prac – zaznacza Krzysztof Kijkowski, ekspert z Expandera Advisiors.

Zdecydowanie się na zaciągnięcie kredytu na budowę domu wymaga od nas przyłożenia się do stworzenia planu inwestycji i harmonogramu prac. Musi być on realny, czyli uwzględniać wszelkie, ewentualne opóźnienia, które przecież zdarzają się przy każdej budowie. Uwzględniając kalendarz działań, warto umieszczać w nim terminy z tzw. zapasem. Przekroczenie założonego terminu, spowodowane zbyt optymistycznym harmonogramem, może skutkować koniecznością zapłaty za aneks do umowy kredytowej. Bank bez problemu będzie natomiast wypłacał transze wcześniej, jeśli prace zostały wykonane przed terminem (po sprawdzeniu postępu prac).

Przez cały czas powstawania inwestycji będziemy musieli również prowadzić dokumentację każdego etapu budowy i na bieżąco „rozliczać się” z bankiem. Obecnie możemy skorzystać z dwóch możliwości: przedstawiać faktury wydatkowe lub kosztorys podwykonawczy. Pierwsze rozwiązanie polega na przedstawieniu wszystkich wydatków związanych z budową domu w formie faktur. Drugie, częściej wybierane, wiąże się z inspekcją pracownika banku na budowie. Podczas inspekcji taka osoba robi zdjęcia i sporządza notatki z postępu prac, które porównuje z przedstawionym wcześniej harmonogramem.

Kredyt na budowę domu – formalności

Lista dokumentów, które musimy przedstawić, by otrzymać kredyt hipoteczny na budowę domu, będzie się różnić w zależności od banku. Te bowiem stosują własne kryteria. Jednak większość kredytodawców wymaga dostarczenia: zaświadczenia o wysokości uzyskiwanych dochodów (jednocześnie jest to informacja o zatrudnieniu) lub rocznego zeznania podatkowego PIT, gdy osoba starająca się o kredyt prowadzi działalność gospodarczą. Może zdarzyć się również, że bank poprosi o pełny wyciąg z rachunku bankowego, na które wpływa wynagrodzenie za pracę wnioskodawcy. W ten sposób bank ocenia zdolność kredytową. Wpływa na nią również pozytywna historia kredytowa. Pamiętajmy również, że krótka historia kredytowa lub jej brak, może zadziałać na niekorzyść wnioskodawcy.

Jednak największą uwagę banki zwracają na to, czy wnioskodawcy zdarzały się nieterminowe spłaty zobowiązań w przeszłości. To może być powodem odrzucenia wniosku kredytowego, bez względu na wysokość dochodów czy wkładu własnego – mówi Krzysztof Kijkowski.

Gdy staramy się o kredyt pod budowę domu, będąc już posiadaczem działki, będziemy musieli potwierdzić ten fakt, przedstawiając wypis z księgi wieczystej lub akt notarialny. Bank będzie chciał również poznać plan zagospodarowania terenu lub warunki jego zabudowy, wypis z rejestru gruntów i kopię mapy ewidencyjnej. Oprócz projektu budowlanego i samego pozwolenia na budowę, są to dokumenty kluczowe i niezbędne w każdym banku.

Tak więc, oto dokumenty, jakie trzeba mieć ubiegając się o kredyt na budowę domu:

• wypis z księgi wieczystej lub akt notarialny potwierdzający naszą własność działki budowlanej,
• plan zagospodarowania terenu lub warunki jego zabudowy,
• wypis z rejestru gruntów i kopię mapy ewidencyjnej,
• projekt budowlany,
• pozwolenie na budowę domu.

Kredyt na budowę domu. Wkład własny: im wyższy, tym lepiej

Oprócz zdolności kredytowej, duży wpływ na przyznanie kredytu hipotecznego i jego cenę, ma wysokość wkładu własnego.

– Obecnie minimalny wkład własny wynosi 10 proc., jednak im większy wkład, tym mniejsze ryzyko dla banku. Dlatego zdecydowanie lepsze warunki dostaniemy przy 20 proc. wkładzie własnym – podpowiada ekspert Expander Advisors.

Staranie się o kredyt na budowę domu w „korona-rzeczywistości”

Obecnie kluczowe pytanie, które zadaje sobie zapewne niejedna osoba zainteresowana uzyskaniem finansowania, brzmi: czy to jest dobry moment, by zaciągnąć kredyt hipoteczny na budowę domu? Najkrótsza odpowiedź: to zależy…

Nie wszystkie banki wprowadziły znaczące restrykcje, które przekreślałyby szanse na otrzymanie kredytu na budowę domu. Banki uważnie analizują, jaki wpływ na sytuację konsumentów i ich plany, będzie mieć kryzys związany z epidemią COVID-19. Jednak widać już pierwsze oznaki zaostrzenia kryteriów przyznawania kredytów, co oznacza, że będzie o nie trudniej. Dlaczego?

Banki zaczęły uważniej przyglądać się zdolności kredytowej wnioskodawców i czynnikom, które na nią wpływają. Jednym z nich jest źródło dochodów przyszłego kredytobiorcy.

– Przed kryzysem związanym z COVID-19 szansę na otrzymanie kredytu hipotecznego miała zarówno osoba posiadająca stabilne zatrudnienie, np. w postaci umowy o pracę na czas nieokreślony, jak i ta, która utrzymywała się z kilku źródeł i pracowała w oparciu o umowę o dzieło. Banki nie wykluczały żadnego wnioskodawcy. Jeżeli potencjalny kredytobiorca wykazał, że jest wypłacalny i poradzi sobie ze spłatą zobowiązania, zazwyczaj otrzymywał pieniądze, oczywiście po spełnieniu jeszcze innych wymagań. Obecna rzeczywistość wiele zmieniła. Wiedząc, że pogorszeniu uległa sytuacja finansowa wielu konsumentów, banki chcą się dodatkowo zabezpieczyć na wypadek braku spłaty, dlatego obecnie uważniej przyglądają się źródłom dochodów osób wnioskujących o kredyt – komentuje Krzysztof Kijkowski, ekspert Expander Advisors.

Choć nie wszędzie znajdziemy oficjalne wytyczne, należy przyznać, że teraz największe szanse na otrzymanie kredytu hipotecznego na budowę domu mają osoby pracujące w branżach, których jeszcze nie dotknęła zapaść związana z epidemią, albo jest mała szansa na to, że tak się w przyszłości stanie. Kredyt powinny otrzymać również osoby pracujące w firmach, które potrafiły zachować ciągłość biznesową i potrafiły szybko oraz w odpowiedni sposób dostosować się do obecnej rzeczywistości. Podsumowując, źródło dochodów i miejsce zatrudnienia może mieć obecnie zdecydowanie większy wpływ na ocenę zdolności kredytowej.

W przypadku, gdy o kredyt hipoteczny czy budowlany, stara się jedna osoba, to swoją zdolność kredytową może zwiększyć, składając wniosek z dodatkowym kredytobiorcą – bratem, siostrą, rodzicami, ale niekoniecznie musi to być członek rodziny.

– Staranie się o kredyt na budowę domu z drugą osobą, to najprostszy sposób na zwiększenie szans na uzyskanie finansowania, szczególnie w obecnej sytuacji. Należy pamiętać o tym, że będzie skuteczny, jeżeli współkredytobiorca będzie mógł wykazać się odpowiednią zdolnością kredytową i spełnić wszystkie wymagania banku, w którym stara się o otrzymanie pieniędzy. Kredytodawca bowiem sprawdzi w ten sam sposób nie tylko zdolność, ale również historię kredytową wszystkich osób występujących we wniosku. I warto pamiętać, że mają one takie same obowiązki względem banku. Wspólne staranie się o kredyt hipoteczny jest więc rozwiązaniem, którym powinni zainteresować się „młodsi” kredytobiorcy z krótszą historią kredytową, jak i te osoby, które nie chcą zmienić swoich planów odnośnie budowy wymarzonego domu, a mają świadomość, że kryzys związany z epidemią koronawirusa pogorszył ich zdolność finansową w oczach banku – wyjaśnia Krzysztof Kijkowski.

Tak więc, jeżeli kryzys związany z epidemią koronawirusa nie wpłynął na naszą sytuację finansową i przewidujemy, że tak się nie stanie również w przyszłości, to nic nie stoi na przeszkodzie, aby złożyć wniosek o kredyt na budowę domu. W wyniku niedawnych obniżek stóp procentowych, kredyt będzie wyjątkowo tani. Oczywiście w okresie spłaty stopy mogą ponownie wzrosnąć, więc najlepiej nie przesadzać z kwotą zadłużenia. Zrozumienie mechanizmu działania stóp procentowych i ryzyk związanych z zaciąganym kredytem, jest bardzo istotne.

Czytaj też: Ranking najlepszych dzielnic w Białymstoku dla dzieci i rodziców. Antoniuk wygrywa