Złe wieści dla planujących zakup mieszkania w ramach programu „Bezpieczny Kredyt 2 proc.". Ostatnia szansa na tani i łatwo dostępny kredyt

Ceny nowych mieszkań nie rosną już tak dynamicznie, jak miało to miejsce w czerwcu, a przede wszystkim sierpniu. Wynika to z faktu sukcesywnego wyczerpania się efektu programu „Bezpieczny Kredyt 2%. – Jak duży wpływ miał i wciąż ma program na rynek widzimy doskonale w twardych danych i to w wielu obszarach – podkreśla Robert Chojnacki, CEO REDNET Property Group i portalu Tabelaofert.pl.

– Przeszło 82 tys. złożonych wniosków i ponad 36 tys. udzielonych kredytów, których wartość wynosi 13,6 mld złotych, a jest to stan na połowę listopada. Do tego kwartalny wzrost cen nowych mieszkań aż o 12,2 proc. (wg. Wskaźnika Inflacji Mieszkaniowej), wobec -0,3 proc. zmiany wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych według GUS. Podkreślmy, że mówimy tak naprawdę o dość krótkim okresie – dodaje.

W okresie niskich wyników sprzedażowych deweloperów, kwartalny wskaźnik WIM był poniżej wskaźnika inflacji. Oznacza to, że wzrost cen mieszkań był na niższym poziomie niż inflacja – wynika z najnowszego odczytu Wskaźnika Inflacji Mieszkaniowej opracowanego przez REDNET Property Group i portal Tabelaofert.pl. Z odwrotną sytuacją mieliśmy natomiast do czynienia w III kw. 2023 roku, kiedy to wskaźnik WIM był kilkakrotnie wyższy niż kwartalny odczyt inflacji.

Jeśli przyjrzeć się sytuacji pięciu największych miast w Polsce, liderem wzrostów jest Kraków, w którym mieszkania w ciągu miesiąca zdrożały o 2,6 proc., czyli niewiele mniej, niż miało to miejsce w poprzednim odczycie. Zupełnie inaczej jest w Gdańsku, gdzie sytuacja zmieniła się diametralnie i wzrost cen jest symboliczny (0,3 proc.). Jeśli jednak spojrzeć na te największe rynki z szerszej perspektywy, doskonale widać, że trend spadku dynamiki jest istotny i dla każdego z nich zauważalny.

Zdaniem autorów analizy, studzenie emocji na rynku potwierdzają nie tylko dane dotyczących cen, ale również w nastroje deweloperów. Portal Tabelaofert.pl co miesiąc pyta przedstawicieli przeszło stu podmiotów aktywnie działających na rynku o to, jak kształtować będą się ceny i sprzedaż w perspektywie kolejnych miesięcy. Również w tym przypadku widać spadający optymizm.

– W lipcu tego roku 81,4 proc. deweloperów spodziewało się dalszych wzrostów cen i dokładnie tyle samo rosnącej dynamiki sprzedaży nowych mieszkań. Dziś wartości te spadły do 65 proc. w odniesieniu do cen i aż do 36,6 proc. w kontekście poziomów sprzedaży. Szczególnie w odniesieniu do tego drugiego wskaźnika zmiana jest już więcej niż znacząca – komentuje mówi Ewa Palus, główny analityk REDNET Property Group.

Największym wyzwaniem dla uczestników rynku nieruchomości jest przede wszystkim kurcząca się podaż, która w ciągu roku w sześciu największych miastach w Polsce spadła o 30,9 proc. Jeszcze gorsze wnioski przynosi analiza danych kwartalnych, szczególnie Wrocławia, Trójmiasta i Krakowa. W tych przypadkach spadek podaży wyniósł w III kwartale względem II odpowiednio 19,7 proc., 20,1 i 21,2 proc. dla stolicy Małopolski.

– Spadek aktywności deweloperskiej szczególnie widać na krakowskim rynku, na którym od kilku kwartałów wyniki sprzedażowe są wyższe niż liczba nowo wprowadzonych mieszkań. Spadek poziomu oferty spowodował roczny wzrost ceny na poziomie aż 24 proc. – analizuje ekspertka.

Począwszy od marca 2022 roku na rynku w sześciu największych polskich miastach mamy do czynienia ze zjawiskiem rosnącej dysproporcji pomiędzy podażą a popytem, która na początku tego roku przybrała jeszcze na sile. Nowa oferta nie jest i z pewnością w najbliższym czasie nie będzie miała realnej szansy wypełnić luki po wyprzedawanych mieszkaniach.

– Od IV kwartału 2023 roku skala nowych inwestycji jest niewystarczająca, aby zapełnić lukę po wyprzedanych lokalach. Deweloperzy nie byli przygotowany na tak duży wzrost popytu, który spowodowany został przez program Bezpieczny Kredyt 2%. Na rynku budowlanym nie można dostarczyć produktu z dnia na dzień. Obserwujemy powolny wzrost aktywności deweloperskiej, jednak deweloperzy ostrożnie uruchamiają nowe inwestycje – przyznaje ocenia Palus.

Choć ustawodawca nie przewidział limitów metra kwadratowego dla mieszkań nabywanych w ramach programu, to beneficjenci Bezpiecznego Kredytu 2% muszą poszukiwać nieruchomości o maksymalnych kwotach granicznych (500-600 tys. zł) plus wysokość wkładu własnego.

Jak wynika z listopadowego monitoringu Metrohouse, dostępność mieszkań w cenie do 600 tys. zł najbardziej spadła w największych metropoliach. W Warszawie oferta mieszkań w tej cenie wynosiła w marcu 2023 r. 35 proc. – obecnie jest to 14 proc. Stolica jest jednocześnie miastem, w którym dostępność takich lokali jest najmniejsza. Rekordowe spadki w dostępności takich mieszkań dotyczą dwóch innych miast – Gdańska, gdzie jeszcze osiem miesięcy temu połowa ofert miała cenę poniżej 600 tys. zł, a obecnie taki parametr ma jedynie co czwarta oferta.

Wzrosty cen i szybka wyprzedaż tego segmentu mieszkań doprowadziła do dużego spadku dostępności w Krakowie, gdzie jedynie co piąte mieszkanie można kupić w cenie do 600 tys. zł. W I kw. tego roku było to 45 proc. Oferta też znacząco skurczyła się we Wrocławiu (z 60 do 37 proc.).

W większości analizowanych miast pula takich mieszkań jest coraz mniejsza. Są jednak lokalizacje, gdzie nabywcy nie muszą się martwić niską podażą. Do takich miast należą mniejsze ośrodki takie jak między innymi Bydgoszcz, Toruń, Białystok i Olsztyn. Wszędzie tu znakomita większość mieszkań umożliwia zakup z dopłatą.

Na tle analizowanych miast wyróżniają się Katowice, które w porównaniu do I kw. br. mają jeszcze większy odsetek ofert o wspomnianych kryteriach cenowych (wzrost z 70 na 75 proc.). W tym przypadku należy jednak wziąć pod uwagę strukturę oferty, gdzie znaczny udział mieszkań obejmuje lokale wymagające nakładów remontowych.

– 16 listopada podpisanych było ponad 37 tysięcy umów o „Bezpieczny Kredyt 2%”. W sumie z pomocą hipotek z dopłatą Polacy pożyczyli już ponad 15 miliardów złotych – wskazuje w swojej analizie Bartosz Turek, główny analityk HRE Investment Trust powołując się na dane MRiT.

– Co ciekawe, w ostatnich tygodniach każdy mijający dzień roboczy dodaje do tej kwoty ponad ćwierć miliarda. Jeśli ta prawidłowość nie została zaburzona, to możemy już spokojnie twierdzić, że „Bezpieczny Kredyt 2%” pięciokrotnie przekroczył plan na 2023 rok – dodaje.

– Brakuje deklaracji dotyczącej nowych pomysłów na mieszkaniówkę, a w dotychczasowym programie za kilka tygodni skończą się pieniądze. Na podstawie dostępnych dziś informacji można szacować, że już w pierwszym tygodniu 2024 roku ogłoszony zostanie koniec naboru wniosków o kredyt z dopłatą – zauważa Turek.

Wtedy właśnie BGK dostanie komplet informacji o tym ile pieniędzy będzie musiał przelać bankom jako rekompensatę za oferowanie ludziom tanich i łatwo dostępnych kredytów mieszkaniowych. Z szacunków HREIT wynika, że kwota ta będzie na tyle duża, że trzeba będzie wstrzymać przyjmowanie wniosków.

– Biorąc bowiem pod uwagę wartość podpisanych już umów o preferencyjny kredyt oraz falę wniosków napływających ciągle do banków, już dziś mogłoby się okazać, że zapisane w obowiązującej ustawie limity zostały wykorzystane. Całe szczęście ustawa daje odpowiednie narzędzia, które pozwolą na ogłoszenie końca naboru wniosków dopiero w 2024 roku. To oznacza, że najbliższe tygodnie będą okresem bardzo dużego zainteresowania mieszkaniami ze strony kupujących, którzy na program dopłat do kredytów chcą się jeszcze załapać – prognozuje.

Jednocześnie ekspert zwraca uwagę na inny problem – do wygaszenia „Bezpiecznego Kredytu 2%” może dojść w momencie, w którym rynek w końcu zaczął działać i podaż zaczęła dostosowywać się do wzmożonego popytu. – Innymi słowy, zapłaciliśmy cenę za wprowadzenie programu stymulującego popyt na mieszkania w postaci wzrostu cen mieszkań. Teraz, gdy podaż zaczęła na ten wzmożony popyt odpowiadać, czyli presja na wzrost cen zaczęła spadać, to program „Bezpieczny Kredyt 2%” najpewniej zostanie wygaszony – tłumaczy Turek.