Sprzedaż mieszkania z kredytem 2023 - na czym polega, jak to zrobić? Wyjaśniamy, czy darowizna lokalu z hipoteką jest możliwa

Kredyt hipoteczny to nadal najpopularniejsza forma finansowania zakupu nieruchomości. Wystarczy bowiem uzbierany wkład własny i odpowiednia zdolność kredytowa, by cieszyć się z wymarzonego mieszkania, bez konieczności wieloletniego gromadzenia pieniędzy.

Na kredyt hipoteczny zwykle decydują się osoby młode, których sytuacja życiowa nadal może dynamicznie się zmieniać. To sprawia, że wielu potencjalnych kredytobiorców obawia się wieloletnich zobowiązań czy problemów z późniejszą sprzedażą nieruchomości. Okazuje się jednak, że niesłusznie, gdyż cały proces nie jest kosztowny czy skomplikowany.

Sprzedaż mieszkania z hipoteką niewiele różni się od transakcji bez tego zobowiązania. Główna różnica to kilka dodatkowych formalności, które musi dopełnić sprzedający.

Pierwszym krokiem przy sprzedaży mieszkania z kredytem będzie znalezienie kupca. W zależności od potrzeb i ilości czasu zadanie to można zrealizować samemu lub skorzystać z pomocy agencji nieruchomości.

Następnie należy udać się do banku z prośbą o przekazanie zaświadczenia o poziomie zadłużenia i promesy, która dotyczy wykreślenia z hipoteki. Następnie można zawrzeć umowę przedwstępną na sprzedaż lokalu. Zaleca się, by została ona zawarta przed notariuszem, choć nie jest to konieczne.

Warto pamiętać, że promesa ważna jest przez okres 30 dni od momentu wystawienia. Znajdziemy w niej informacje takie jak:

• imię oraz nazwisko kredytobiorcy,
• data i numer umowy kredytowej,
• stan zadłużenia,
• wysokość prowizji za wcześniejszą spłatę,
• całkowita kwota do spłacenia,
• nr rachunku technicznego do przekazania pieniędzy.

Następnie zawierana jest umowa przyrzeczona w formie aktu notarialnego. Na tym etapie notariusz przekaże informacje o wszystkich pozostałych dokumentach, wymaganych do dostarczenia.

Na koniec bank wyraża zgodę na zwolnienie hipoteki poprzez tzw. list mazalny. Następuje to około 2-3 tygodni po całkowitej spłacie zobowiązania. Dopiero po uzyskaniu tego dokumentu hipoteka może zostać wykreślona z ksiąg wieczystych. Aby to zrobić, należy przekazać wniosek do sądu rejonowego.

Przeczytaj również:Inwestycja nie w mieszkanie, a w pokój hotelowy. Czy to się opłaca?

Zawarcie umowy przedwstępnej to jeden z pierwszych kroków przy sprzedaży mieszkania z kredytem. Dokument ten powinien zawierać informacje takie jak:

• informacje o stronach umowy,
• opis lokalu (numer księgi wieczystej, adres itp.),
• oświadczenie, że lokal został sfinansowany za pomocą kredytu hipotecznego oraz jest nim obciążony w momencie sprzedaży,
• informacja o wysokości obciążenia,
• przyrzeczenie przekazania własności nieruchomości na kupującego,
• oświadczenie kupującego ws. świadomości stanu prawnego i technicznego lokalu,
• okres obowiązywania umowy oraz data jej zawarcia,
• cena nieruchomości, kary umowne, zadatek,
• postanowienia końcowe,
• podpisy własnoręczne stron.

W trakcie sprzedaży mieszkania z hipoteką należy pamiętać o konieczności załatwienia kilku formalności i zgód. Dokumenty, które będą potrzebne przy tym procesie to między innymi:

• zaświadczenie banku o warunkach wcześniejszej spłaty zobowiązania - powinno zawierać informacje o wysokości hipoteki, saldzie zadłużenia oraz numeru konta do spłaty kredytu,
• promesa wykreślenia hipoteki po wcześniejszej spłacie kredytu - najczęściej będzie częścią wymienionego wyżej zaświadczenia. Należy natomiast pamiętać, że jej ważność wygasa po 30 dniach,
• akt własności nieruchomości,
• zaświadczenie o braku zadłużenia (zaległy czynsz do wspólnoty czy spółdzielni)
• potwierdzenie uregulowania podatku od nieruchomości,
• zaświadczenie o wymeldowaniu osób z mieszkania.

Warto pamiętać, że bank nie może zabronić sprzedaży mieszkania czy kwestionować tego procesu. Dzięki temu nieruchomość można sprzedać w dowolnym momencie.

Sprzedając mieszkanie, które zostało kupione na kredyt, należy zwrócić uwagę na termin przeprowadzenia transakcji. Jeśli zrobimy to wcześniej niż 5 lat od momentu nabycia, konieczne może okazać się zapłacenie podatku dochodowego w wysokości 19 procent.

Co istotne, można jednak tego uniknąć w dość prosty sposób. Wystarczy, by środki, które zostały pozyskane ze sprzedaży przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe, kupując inną nieruchomość. Zgodnie z przepisami mamy na to aż 3 lata od końca roku podatkowego, w którym doszło do zbycia nieruchomości.

Spłacając kredyt po sprzedaży mieszkania, warto również pamiętać, że bank może pobrać prowizję za przedterminowe uregulowanie zobowiązania. W przypadku osób, które wzięły kredyt hipoteczny po 22 lipca 2017 roku, instytucja bankowa zażąda prowizji w wysokości:

• do 3 proc. - przy zmiennym oprocentowaniu, które spłacono przed terminem 36 od chwili zawarcia umowy,
• nie wyższej niż koszty, jakie poniósł kredytodawca w związku ze spłatą przedterminową - regulacja dotyczy zobowiązań z oprocentowaniem stałym.

Jeśli zobowiązanie było zaciągnięte przed 2017 rokiem, warunki przedterminowej spłaty mogą być wyższe. Przed podjęciem decyzji najlepiej zatem sprawdzić cennik i warunki umowy banku.

Czy sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym to dobry pomysł? To zależy od sytuacji zarówno osobistej, jak i tej na rynku nieruchomości. Warto jednak wiedzieć, że taka możliwość istnieje, a takie zobowiązanie to nie wyrok.