Białystok. Raport: działki ciągle modne.

Wciągu ostatnich kilku lat wyraźnie widać zmieniające się preferencje klientów. W latach 2006-2007 zdecydowana większość osób inwestowała w mieszkania.

Zmieniło się to jednak już w 2008 roku, kiedy po błyskawicznych podwyżkach cen mieszkania stały się niemal nieosiągalne dla osób, które chciały sfinansować je z kredytu hipotecznego.

W efekcie wielu klientów zainteresowało się zakupem działki – koszt działki i wybudowania na niej domu był porównywalny z ceną 3-4-pokojowego mieszkania. A mieszkanie w domu, to przecież marzenie każdego z nas.

Znów wolimy mieszkania

W 2009 roku możemy zauważyć 50 proc. wzrost aktywności klientów w segmencie mieszkaniowym, w stosunku do 2008 roku. Jednocześnie obserwujemy spadek zainteresowania wśród klientów zakupem domu (o ok. 20 proc.) oraz działki (o ok. 30 proc.) w odniesieniu do poprzedniego roku.

Klienci poszukują działek pod budownictwo jednorodzinne, z możliwością budowy od zaraz. W sferze ich zainteresowań są działki o pow. 600-1500 mkw., zlokalizowane w samym Białymstoku lub w bliskiej odległości od miasta. Nabywcy kierują swoje zainteresowanie w kierunku działek mających wszystkie media (ewentualnie planowana jest infrastruktura).

Mniej inwestujemy w ziemię

W stosunku do 2008 roku zmalała liczba osób poszukujących nieruchomości wyłącznie w celach inwestycyjnych. Czyli takich klientów, którzy chcą ulokować nadwyżki finansowe w działki o metrażu od 3000 mkw. do nawet powyżej 1 ha, dokonać podziału tej nieruchomości na mniejsze parcele i po kilku latach z zyskiem sprzedać.

Klienci planujący budowę domu poszukują działek, które posiadają aktualne warunki zabudowy. Największy wybór takich nieruchomości jest w gminach, gdzie w większości obowiązują aktualne plany zagospodarowania przestrzennego (np.: Choroszcz, Supraśl). Bywa również tak, że sprzedający sami występują o warunki zabudowy przed planowaną sprzedażą swoich działek.

Niestety, niewiele osób wie o tym, że po uchwaleniu nowego, lub zmianie dotychczasowego planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego (jak również przy uzyskaniu warunków zabudowy) podnosi się wartość nieruchomości. Z tego powodu gmina może obciążyć sprzedającego rentą planistyczną w wysokości do 30 proc. wzrostu wartości nieruchomości, jeżeli właściciel sprzeda swoją działkę przed upływem 5 lat. Nie jest to jedyna opłata, która czeka zbywców działek budowlanych w momencie sprzedaży.

W wielu przypadkach klienci, dokonujący zakupów gruntów rolnych na „przyszłościowych terenach” dzielą je na mniejsze działki. W momencie, gdy zostanie uchwalony na tym terenie aktualny plan zagospodarowania przestrzennego, działki te zostaną przekwalifikowane na budowlane. Jeżeli właściciele tych nieruchomości dokonają ich sprzedaży w sposób częstotliwy, staną się automatycznie płatnikiem podatku VAT. Nawet sprzedaż jednej z tych działek (jeśli ma ona znamiona częstotliwości działania) może zostać objęta tym podatkiem. Wyjściem z tej sytuacji jest doliczenie 22 proc. podatku VAT przy sprzedaży nieruchomości, ale ze względu na podwyższoną cenę, trudniej będzie znaleźć kupca.

Zwolnione z podatku VAT są grunty rolne, leśne i rekreacyjne (niezabudowane). Od sprzedaży działki budowlanej zapłacimy 22 proc. podatek VAT, chyba że udowodnimy, że nie dokonywaliśmy sprzedaży w sposób częstotliwy. Niestety, sam podział nieruchomości na mniejsze działki może sugerować, iż będziemy je sprzedawać w taki właśnie sposób.

Brakuje działek w Białymstoku

Działki położone w mieście Białystok stanowią niecałe 10 proc. całkowitej podaży gruntów w Białymstoku i jego najbliższych okolicach (do 25 km). Pomimo to obserwujemy bardzo duże zainteresowanie wśród kupujących działkami w obrębie miasta.

W bieżącym roku najwięcej nieruchomości gruntowych, przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne, zostało sprzedanych w obrębie osiedla Dojlidy Górne. Po ilości sprzedawanych nieruchomości na tym terenie widać, że jest to jeden z nielicznych regionów Białegostoku, który ma perspektywy rozwoju oraz cieszy się popularnością wśród kupujących. Ceny działek w tym rejonie kształtują się (w zależności od przeznaczenia gruntu, dostępności do mediów i odległości od komunikacji miejskiej) na poziomie 120-200 zł/mkw.

Większość ofert w Białymstoku została wystawiona w celach bardziej inwestycyjnych niż pod budownictwo jednorodzinne. Jak na przykład działki w rejonie centrum Białegostoku. Są to tereny o rozmiarach wahających się od 485 do 1500 mkw. Przede wszystkim są to działki o pełnym uzbrojeniu. Ich cena za metr kwadratowy wynosi średnio około 1200- 1800 zł, chociaż może sięgać nawet ponad 2000 zł/mkw. Dotychczasowi właściciele tych parceli mają nadzieję na ich zbycie po wysokiej cenie, a potencjalni nabywcy zyskają w ten sposób atrakcyjne tereny na realizację swoich planów inwestycyjnych.

Okolice zapraszają

Drugą grupą nieruchomości gruntowych są działki zlokalizowane w gminach sąsiadujących z Białymstokiem. Stanowią one zdecydowaną większość nowych ofert sprzedaży, bo aż 90 proc. ogółu. Najwięcej działek z tej grupy pojawiło się w gminie Juchnowiec (23 proc.), Zabłudów (14 proc.) oraz Supraśl (10 proc.). Również wśród poszukujących działek w okolicach Białegostoku, nieruchomości położone w gminie Juchnowiec Kościelny wiodą prym wśród klientów.

Ceny działek pod miastem są bardzo zróżnicowane – np. działki w gminie Juchnowiec można nabyć w przedziale: od 10 zł/mk.w za działki rolne, o metrażu ok. 3000 mkw., do prawie 200 zł/mkw. za działki położone w rejonie Kleosina.

Analizując nieruchomości, które są oferowane do sprzedaży w Białymstoku i najbliższych okolicach, można śmiało powiedzieć, że rynek umożliwia znalezienie idealnej działki pod budowę wymarzonego domu. Wzrost zainteresowania tym segmentem rynku na przełomie 2008 roku, spowodował zwiększoną podaż tych nieruchomości na przełomie ostatnich 12 miesięcy.