MKTG SR - pasek na kartach artykułów

Osiedla w PRL-u budowano lepiej niż w III RP? Tak uważa wiele osób, bo było więcej przestrzeni i zieleni. Co się zmieniło?

Przemysław Zańko-Gulczyński
Przemysław Zańko-Gulczyński
Osiedle Grochów II w Warszawie. Po lewej nowe budownictwo, po prawej PRL-owskie osiedle wybudowane pod koniec lat 40.
Osiedle Grochów II w Warszawie. Po lewej nowe budownictwo, po prawej PRL-owskie osiedle wybudowane pod koniec lat 40. Dane mapy: Google
Osiedla w PRL-u planowano zupełnie inaczej niż dziś: zabudowa była luźniejsza, częściej przetykana zielenią, a w projektach osiedli uwzględniano sklepy, szkoły i komunikację miejską. Z realizacją planów szło już gorzej, jednak dziś wiele osób porównuje PRL-owskie blokowiska ze współczesnymi ciasnymi, ciemnymi osiedlami i pyta: co się stało z naszą urbanistyką?

Spis treści

Osiedla w PRL a osiedla w III RP. Kto budował lepiej?

W Internecie można trafić na wymowne zdjęcie ukazujące nową inwestycję mieszkaniową powstającą obok osiedla z lat 40. Już na pierwszy rzut oka widać największe bolączki współczesnego budownictwa: chaotyczną, zbyt zagęszczoną zabudowę, ciasnotę, brak zieleni. Tymczasem mieszkania w blokach z wielkiej płyty, jeszcze parę lat temu niepopularne, dziś sprzedają się jak świeże bułeczki.

„Bogata III RP buduje znacznie gorzej niż biedny PRL zrujnowany tuż po wojnie” – skomentował ilustrujące ten artykuł zdjęcie dwóch osiedli warszawski aktywista Jan Śpiewak. Podobne odczucia ma wielu internautów udostępniających tę grafikę. Niektórzy wprost przywołują popularne ostatnio słowo „patodeweloperka”, określające mieszkania i osiedla uznawane za nienadające się do życia.

Nowe osiedle mieszkaniowe w Warszawie.
Nowe osiedle mieszkaniowe w Warszawie. Szymon Starnawski/Polska Press/ZDJĘCIE ILUSTRACYJNE

Faktycznie, różnice bardzo rzucają się w oczy. Osiedla w PRL były szczegółowo planowane urbanistycznie wraz z całym otoczeniem – drogami dojazdowymi, terenami rekreacyjnymi itp. Dbano o ład przestrzenny, a więc odpowiednie rozmieszczenie budynków i przejść między nimi, jak również łączenie wielu funkcji w obrębie jednego osiedla. Blokowisko miało zapewniać nie tylko mieszkania, ale też bliskość sklepów, punktów usługowych, szkół, placów zabaw i innych ważnych obiektów. Na PRL-owskich osiedlach między blokami zwykle pozostawiano też sporo przestrzeni na zieleń. Warto jednak dodać, że w praktyce planowanie szło lepiej niż realizacja planów – wiele blokowisk z tamtych lat nie doczekało się np. projektowanych sklepów czy placówek medycznych.

Nowe osiedla w III RP buduje się zupełnie inaczej. Choć zdarzają się oczywiście przemyślane inwestycje, znaczna część zabudowy mieszkaniowej powstaje w sposób chaotyczny. Brak planów zagospodarowania przestrzennego powoduje, że kształt osiedla zależy zwykle od tego, jaką działkę udało się kupić deweloperowi. Układ budynków bywa więc niefunkcjonalny, a najwygodniejsze ścieżki łączące dwa punkty nieraz są przedzielone ogrodzeniami. Każdy skrawek gruntu jest zabudowywany najgęściej, jak się da, nieraz z naginaniem prawa, przez co na osiedlach jest ciasno i ciemno. Jeśli chodzi o zieleń, place zabaw czy miejsca parkingowe, zostawia się na nie tylko tyle miejsca, ile wymaga prawo – i ani metra kwadratowego więcej. Co więcej, na nowych blokowiskach często brakuje jakiejkolwiek infrastruktury, a czasami nawet sensownego połączenia z pobliską siecią dróg.

Różnice te wynikają przede wszystkim z faktu, że w gospodarce centralnie planowanej PRL-u projektanci nie musieli przejmować się budżetem, więc nie projektowali dla zysku, a dla wygody mieszkańców. Oczywistym jest, że budujący za własne pieniądze deweloperzy będą podchodzić do projektowania inaczej, szukając oszczędności. Warto jednak zadać pytanie: czy nie da się połączyć nastawienia na zysk z rozsądnym planowaniem przestrzeni? Przy odpowiednich regulacjach prawnych takie połączenie powinno być przecież możliwe.

– Historia tego osiedla po lewej to symbol neoliberalizmu i totalnej deregulacji – uważa Śpiewak, który udostępnił zdjęcie dwóch osiedli na Facebooku. – Osiedle powstaje bez planu zagospodarowania, bez infrastruktury, bez światła, okno w okno.

W czym nowe budownictwo wygrywa ze starym?

Kontrast między wyglądem starych i nowych osiedli powoduje, że PRL-owskie blokowiska coraz częściej są doceniane przez kupujących mieszkania. Wielka płyta cieszy się sporą popularnością, częściowo z uwagi na niższe ceny mieszkań niż w nowym budownictwie, ale także dlatego, że wiele osób uznaje stare osiedla za lepsze miejsce do życia. Nabywcom podoba się większe oddalenie budynków od siebie, duża ilość słońca i zieleni oraz rozwinięta infrastruktura.

Trzeba jednak pamiętać o drugiej stronie medalu. Nowe budownictwo oferuje budynki w znacznie lepszym stanie technicznym i o wyższym standardzie, z lepszą akustyką i nowoczesnymi udogodnieniami, których próżno by szukać w wielkiej płycie. Plusem często jest też zadbane otoczenie bloków, pełne eleganckiej małej architektury i przemyślanych nasadzeń. Na nowych osiedlach nie ma też zwykle problemu z parkowaniem, co jest na ogół zmorą na PRL-owskich blokowiskach. Nowe osiedla często są też grodzone, dzięki czemu mieszkańcy mogą czuć się bezpieczniej, a przypadki wandalizmu czy zaśmiecania należą do rzadkości. Trudno również nie wspomnieć o samych mieszkaniach, które z reguły są większe i bardziej ustawne niż w starych blokach.

Patodeweloperka zniknie dzięki zmianom w prawie?

Problem patodeweloperki i – szerzej – niewłaściwego zarządzania przestrzenią nie jest oczywiście nowy. Choć samo hasło pojawiło się niedawno, problem istnieje w zasadzie od samych początków III RP, a co najmniej od kilku lat mówi się o nim coraz głośniej. W walce z chaosem przestrzennym nie pomaga fakt, iż miasta od dekad nie są w stanie uchwalić planów zagospodarowania, a istniejące plany bywają ignorowane.

– Polska przestrzeń jest źle zarządzana, a chaos i brak ładu przestrzennego negatywnie wpływają na szeroko rozumianą jakość życia mieszkańców – oceniała Najwyższa Izba Kontroli w raporcie z 2017 r., który mimo upływu lat wciąż pozostaje aktualny.

Kto odpowiada za taki stan rzeczy? Wiele osób uważa, że winni są sami nabywcy mieszkań – kupując nieruchomości na źle zaprojektowanych osiedlach, dają deweloperom zielone światło, by budować kolejne „patodeweloperki”. Na tę kwestię można też jednak spojrzeć od drugiej strony – przy wysokich cenach mieszkań to deweloperzy dyktują warunki, ponieważ klient, którego stać tylko na najtańsze lokum, nie może być wybredny.

Trzeba też pamiętać, że deweloperzy nie tylko budują mieszkania, ale też często aktywnie wpływają na planowanie zagospodarowania przestrzennego.

– Chodzi o sporządzanie dokumentów planistycznych „na zamówienie” podmiotów je finansujących, zainteresowanych dogodnym dla siebie rozstrzygnięciem – tłumaczą eksperci NIK. – (…) Niestety z różnych kontroli wynika, że powszechnym było, iż inwestorzy finansowali bezpośrednio przygotowane dokumenty planistyczne.

Pewną nadzieję na poprawę sytuacji dają jednak planowane zmiany w zasadach budowy bloków i osiedli. Według zapowiedzi na lepsze mają się zmienić m.in. przepisy dotyczące nasłonecznienia mieszkań i grodzenia osiedli, a także normy dotyczące hałasu i zieleni. Warto dodać, że trwają również prace nad nowelizacją zasad planowania przestrzennego w Polsce, która również ma szansę pozytywnie wpłynąć na wygląd nowych osiedli.

Małe AGD z Duki w promocji

emisja bez ograniczeń wiekowych
Wideo

Sypialnia Krakowa ma swoje stawy. Niewidoczne i tajemnicze

Dołącz do nas na Facebooku!

Publikujemy najciekawsze artykuły, wydarzenia i konkursy. Jesteśmy tam gdzie nasi czytelnicy!

Polub nas na Facebooku!

Dołącz do nas na X!

Codziennie informujemy o ciekawostkach i aktualnych wydarzeniach.

Obserwuj nas na X!

Kontakt z redakcją

Byłeś świadkiem ważnego zdarzenia? Widziałeś coś interesującego? Zrobiłeś ciekawe zdjęcie lub wideo?

Napisz do nas!
Wróć na poranny.pl Kurier Poranny