Nowe mieszkanie, atrakcyjna działka, czyli gdzie najlepiej kupować i inwestować

- Wszystkie dotychczas funkcjonujące stereotypy, że Zawady to lisiarnia, Dojlidy - linie wysokiego napięcia, Sowlany to wysypisko a Kuriany czy Wasilków równa się kurniki, są już nieaktualne - mówi Agnieszka Nowik z agencji AN Immobilia.

Dynamiczny rozwój Białegostoku w ostatnich latach przefasonował również lokalny rynek nieruchomości. Budowane w dużej mierze dzięki unijnym funduszom, drogi i infrastruktura poprawiają dostępność komunikacyjną i uzbrojenie terenów, które dziesięć lat temu nikt nie uznałby za atrakcyjne do zamieszkania. Aktualnie na topie są Dojlidy i zdaniem praktyków rynku nieruchomości jeszcze długo tak będzie. Teraz to najmłodsze białostockie osiedle to jeden wielki plac budowy.

- Niesamowicie szybko rozwija się tu infrastruktura, budowane są drogi, kursują już trzy linie autobusowe, jest szkoła i gimnazjum, budowana jest sala gimnastyczna, jest kościół i będzie cerkiew - wylicza zalety Dojlid Joanna Tarnogórska z Alter Nieruchomości. - I nadal są tu ogromne połacie terenów, które można zabudować.

- Mamy sporo wniosków o pozwolenia na budowę z terenów przyłączonych, czyli Dojlid - potwierdza Piotr Firsowicz, szef miejskich urbanistów. - Znaczna ich ilość była też w ostatnim czasie z terenów wschodnich, czyli Bagnówki.

Rozwój infrastruktury napędza też ruch w Zawadach. To osiedle rozwija się bardzo prężnie - utwardzono już wiele ulic, jest komunikacja miejska. Ludziom nie przeszkadza nawet bliskość Trasy Generalskiej. Dlatego ceny nie należą tu do najniższych. Na nową szeregówkę przy ulicy Lodowej trzeba wyłożyć 450 tysięcy złotych. Elegancki dom jednorodzinny na 700-metrowej działce kosztuje około 650 tysięcy złotych.

Na atrakcyjności straciły natomiast typowo willowe dzielnice - Jaroszówka, Wygoda czy Pietrasze. - Bo domy są tam już dość stare, często to typowe słupki, nieocieplone - mówi Joanna Tarnogórska. - A ceny trzymają dość wysokie w stosunku do standardu, który oferują.

Zdaniem agentów nieruchomości cena 450 tys. zł za taki dom to dużo. Bo jego realna wartość to maksymalnie 300-350 tysięcy.

Niezmiennie natomiast wartością samą w sobie jest bliskość centrum miasta. To podstawowy wabik, którym kuszą klientów developerzy. Dlatego dobrze sprzedają się szeregówki budowane na Marczukowskiej. Z tego też względu wciąż niezłym adresem jest Nowe Miasto, ale raczej w segmencie zabudowy jednorodzinnej - szeregowej czy domów wolnostojących. Ceny szeregówek dochodzą do 550 tysięcy złotych na rynku pierwotnym, a domy - powyżej 700 tysięcy.

Nielubiane blokowiska, pożądane tereny zielone

Nowemu Miastu daleko jednak do boomu, jakie to osiedle przeżywało w latach 80. i 90. Wtedy koniunkturę i ruch w tych rejonach napędzał przeżywający okres świetności bazar przy Kawaleryjskiej oraz odblokowany plan zagospodarowania przestrzennego. Wyrastały na nim prawdziwe fortuny, a z nich rezydencje w ówczesnym guście. Nie tylko w pobliżu bazaru, ale nawet całe osiedla, np. Śródlesie w pobliskich Hryniewiczach. Ten dynamiczny rozwój tej dzielnicy zaszkodził. Zwłaszcza, jeśli chodzi o komfort mieszkania w blokach.

- Teraz Nowe Miasto postrzegane jest jako blokowisko - mówi Sylwia Michałowska-Dmitruk, dyrektor białostockiego oddziału Polanowscy-Nieruchomości. - Często klienci sprzedają mieszkania na Nowym Mieście, wolą zamieszkać w spokojniejszym miejscu lub wybudować dom na przedmieściach. Dziś ludzie szukają kameralności, dlatego popularnością cieszą się mieszkania np. na Wysokim Stoczku, gdzie są tereny zielone.

Trudno wskazać jednak w Białymstoku okolicę, która jest po prostu popularna i pożądana.

- Nie ma mody, o wszystkim decyduje cena - mówi Agnieszka Nowik z agencji AN Immobilia.

Cegła kontra płyta

Tak dzieje się zwłaszcza wtedy, gdy trzeba znaleźć własny dach nad głową, a portfel ma się niezbyt gruby. W przypadku mieszkań ważnym czynnikiem jest też materiał, z którego zbudowany jest blok.

- Są ludzie nastawieni tylko na cegłę, i to nową - mówi Joanna Tarnogórska. - I wtedy w grę wchodzą osiedla nowe: TBS-y, okolice ulicy Kołłątaja, Zielone Wzgórza. Popyt na mieszkania w płycie jest tylko wtedy, kiedy portfel kupującego jest szczupły i nie ma wyboru.

Jak zawsze tak i teraz swoich zwolenników ma jednak centrum miasta: osiedla Piasta, Piaski, Bojary. A patrząc nieco dalej: osiedle Tysiąclecia, Zwierzyniecka czy Nowe Miasto. Ale jeśli kupuje się mieszkanie w celach inwestycyjnych, pod wynajem, wtedy liczy się głównie odległość do centrum i uczelni. W takich przypadkach najlepiej sprawdza się śródmieście, Bojary, Mickiewicza, Zwierzyniecka, Sienkiewicza.

Ale miasto to organizm żywy, który wciąż zmienia się, przekształca i rozrasta. Za 10-20 lat Dojlidy i Zawady będą gęsto zabudowane, zabuduje się rozpoczęte w połowie lat 90. osiedle Bacieczki. Nowe osiedle wyrośnie w rejonie ulicy Sybiraków. Gęściej zabudowane będą rejony ulicy Tysiąclecia czy Antoniukowskiej.

Ten, kto chce na tym rozrastaniu się miasta zarobić, powinien śledzić tendencje i kierunki rozwoju. Najlepszy sposób to obserwowanie dokąd budowane są dobre drogi, a co za tym idzie - infrastruktura. To podnosi wartość nieruchomości.

- Miasto będzie rozwijało się tam, gdzie będą powstawały dobre ciągi komunikacyjne - przekonana jest Agnieszka Nowik. - A więc gmina Choroszcz, kierunek na Wasilków i Supraśl, wciąż Zawady. Czyli w zasadzie otoczenie obwodnic miasta - północnej i południowej. Dosyć tani wciąż jest kierunek Kuriany, Rafałówka, ogólnie Szosa Zabłudowska. Infrastruktura jest tam coraz lepsza.

- Zabudowa mieszkaniowa powstawać będzie przede wszystkim na wschodnich terenach, czyli w okolicach osiedli Bagnówka i Wyżyny do granicy miasta - ocenia Piotr Firsowicz. - Tam jest w sumie do zabudowy około trzysta hektarów do ulicy 27 Lipca. A poniżej, na południe od niej, kolejne 110 hektarów do przedłużenia Trasy Generalskiej. Kilkanaście hektarów do zabudowy jest też na północnych Skorupach, w rejonie kościoła św. Ducha.

Obrzeża - tak, pod miasto - po namyśle

- Atrakcyjne wciąż będzie kupowanie na obrzeżach, obojętnie czy chodzi o dom, działkę czy mieszkanie - nie ma wątpliwości Sylwia Michałowska-Dmitruk. - Bo to wciąż jest miasto z dobrym dojazdem, a już ma się inny komfort mieszkania niż w śródmieściu.

- Interesującym miejscem do zamieszkania będą też tereny wschodnie miasta, np. Bagnówka, ze względu na poprawę infrastruktury, mediów i dostępności komunikacyjnej - ocenia Firsowicz. - Niewykluczone też, że z czasem do Białegostoku przyłączą się kolejne miejscowości.

- Ale trzeba dobrze przemyśleć inwestycje pod miastem - uprzedza Sylwia Michałowska-Dmitruk. - Jeżeli ktoś znajdzie piękny dom lub działkę to zawsze radzę, żeby wsiadł w samochód i spróbował dojechać do centrum w godzinach szczytu i zobaczył ile mu to zajmie.