Kto płaci za remont balkonu w bloku? Sprawdź, w jakiej sytuacji możesz spodziewać się rachunku od wspólnoty. Wyjaśniamy sporną kwestię

Jakiś czas temu głośno było o konflikcie pomiędzy jedną ze wspólnot mieszkaniowych w województwie mazowieckim a mieszkańcami bloku zarządzonego przez ów wspólnotę. Sprawa dotyczyła złego stanu technicznego budynku – odpadające części z balkonów stanowiły zagrożenie dla przechodniów. Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego nakazał wspólnocie w trybie pilnym naprawę balkonów.

Według przepisów prawa budowlanego to wspólnota ma obowiązek pilnowania stanu technicznego wszystkich części wspólnych, w tym elementów konstrukcyjnych i elewacyjnych. Wspólnota odwołała się od decyzji inspektora, twierdząc, że skoro mieszkańcy korzystają z balkonów, to już z tego tytułu zobowiązani są do usunięcia wszelkich usterek. Sprawa trafiła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, który przyznał rację PINB, a następnie po wniesionej przez wspólnotę skargi kasacyjnej – znalazła swój finał w Naczelnym Sądzie Administracyjnym. NSA również oddalił skargę, podtrzymując wcześniejszą decyzję WSA.

Przeczytaj więcej: Klimatyzacja w bloku? To możliwe, ale trzeba załatwić te formalności. Kiedy i jak uzyskać zgodę wspólnoty lub spółdzielni?

Pomimo oficjalnego stanowiska NSA w sprawie remontów balkonu, a ściślej mówiąc – kto za nie powinien zapłacić, do sądów w dalszym ciągu wpływają skargi od wspólnot mieszkaniowych. Dlaczego tak trudno ustalić, co moje, a co twoje?

– Problem do kogo należy balkon w budownictwie wielorodzinnym, wynika z braku unormowania tej kwestii w obowiązujących przepisach prawa. Rozpatrując kwestie własnościowe w budownictwie wielorodzinnym, należy w pierwszej kolejności sięgnąć do zapisów ustawy o własności lokali (dalej: uwl) – wyjaśnia Krzysztof Pawłowski, doradca zarządu Besim Group.

– Art. 2 ust. 2 uwl zawiera definicję „samodzielnego lokalu mieszkalnego”, czyli tego, co rzeczywiście należy do nabywcy, natomiast art. 3 ust. 2 uwl zawiera definicję „nieruchomości wspólnej”. Wymienione przepisy prawa są źródłem przyjętego podziału na dwie kategorie nieruchomości. Zgodnie z pierwszym z przytoczonych przepisów prawa, samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb wraz z pomieszczeniami pomocniczymi (np. piwnica, strych, komórka lub garaż). W świetle ww. definicji nie sposób uznać balkonu jako izbę lub pomieszczenie. Nasuwa się więc wniosek, że jest on częścią nieruchomości wspólnej – dodaje ekspert.

Sporo zamieszania wprowadza drugi zapis, który mówi o tym, że nieruchomością wspólną jest część budynku, która nie służy wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Jeżeli więc balkon może być użytkowany wyłącznie przez właściciela przyległego do niego lokalu mieszkalnego, to nie może stanowić części nieruchomości wspólnej. Ten sporny zapis rozwiązał jedną uchwałą SN (7.03.2008 r., III CZP 10/08), stwierdzając, że:

1. Balkon, z którego korzystają wyłącznie właściciele przyległego lokalu, jest „pomieszczeniem pomocniczym” do samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu 3 ust. 2 uwl, więc Nabywca lokalu mieszkalnego zobowiązany jest do ponoszenia kosztów związanych z jego utrzymaniem w należytym stanie tj. jego części wewnętrznej i balustrady.

2. Konstrukcja balkonu i jego elementy, z których nie korzysta wyłącznie nabywca lokalu mieszkalnego, stanowi część wspólną i tym samym wydatki na te elementy obciążają wspólnotę mieszkaniową.

Zdziwienie wzbudza zwłaszcza określenie „pomieszczenie pomocnicze”, które nasuwa skojarzenia z miejsce, które powinno mieć ściany i dach. Ciężko przypisać te cechy balkonom. Sąd jednak tak uargumentował swoją decyzję:

W doktrynie można jednak także znaleźć pogląd kwestionujący możliwość kwalifikowania balkonu jako pomieszczenia, oparty na założeniu, że o pomieszczeniu można mówić tylko wtedy, gdy jest ono w pełni wydzielone za pomocą trwałych ścian. Takie kategoryczne stwierdzenie nie ma jednak wyraźnego uzasadnienia normatywnego, z art. 2 ust. 2 u.w.l. wynika bowiem, że wymóg wydzielenia trwałymi ścianami odnosi się tylko do izby lub zespołu izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi. Wobec tego, skoro balkon nie jest izbą, to nie ma przeszkód, aby uznać go za pomieszczenie (Uchwała SN z 7.03.2008 r., III CZP 10/08, OSNC 2009, nr 4, poz. 51.).

– Należy pamiętać, że występujące w u.w.l. terminy „pomieszczenie pomocnicze” i „pomieszczenie przynależne” nie są ze sobą tożsame. Jest to istotny fakt pod kątem ustalenia powierzchni lokalu mieszkalnego w księdze wieczystej i obliczenia wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej. Do ww. czynności bierze się pod uwagę jedynie powierzchnię pomieszczeń przynależnych np. komórek lokatorskich i powierzchnię użytkową lokalu, a nie powierzchnię balkonu – wyjaśnia Krzysztof Pawłowski.

Elementy konstrukcyjne balkonu stanowią część nieruchomości wspólnej, natomiast „podłoże” stanowi własność właściciela mieszkania. W praktyce oznacza to, że nie musimy nikogo pytać o zgodę, jeśli chcemy położyć płytki na balkonie. Tym samym odpowiedzialność za utrzymanie ich w dobrym stanie technicznym spada na właściciela.

– Przylegający do mieszkania balkon nabywa się w ramach prawa do wyłącznego korzystania z nieruchomości wspólnej. Balkon jest elementem konstrukcyjnym budynku, stanowi więc część nieruchomości wspólnej. Za remonty balkonu jako elementu konstrukcyjnego, odpowiadać powinna wspólnota mieszkaniowa. Właściciele nowych mieszkań są zazwyczaj członkiem wspólnoty mieszkaniowej. W takim przypadku, koszty remontu balkonu mogą być rozdzielane między właścicieli poszczególnych lokali i włączone do miesięcznego czynszu. Sam podział kosztów jest ustalany na podstawie uchwały podjętej przez wspólnotę mieszkaniową – wyjaśnia Agnieszka Pachulska – dyrektorka warszawskiego oddziału PROFIT Development.

– Zanim podejmiemy się remontu balkonu, ważne jest zawsze sprawdzenie obowiązujących przepisów prawnych oraz regulacji obowiązujących w danym miejscu, ponieważ odpowiedzialność za remont balkonu może się różnić w zależności od lokalnych przepisów i umów. Jeśli mamy wątpliwości, warto skonsultować się z prawnikiem lub administracją budynku, aby uzyskać dokładne informacje – dodaje.