Ceny mieszkań idą w dół

Podczas gdy indeksy giełdowe pikują w dół, a kursy walut rosną, ceny mieszkań oferowanych na rynku wtórnym utrzymują się na w miarę stabilnym poziomie. Według wyliczeń przeprowadzonych na podstawie cen wywoławczych mieszkań wystawionych do sprzedaży w serwisie Oferty.net, w październiku minionego roku średnia stawka za mkw. lokalu w Białymstoku wynosiła 4660 zł. Teraz, czyli w październiku tego roku, wynosiła 4613 zł i była niższa o 1 proc. Natomiast w stolicy wyniosła 9575 zł i była o 1,4 proc. niższa niż rok temu (wówczas było to 9710 zł).

Zniżka na "dzień dobry"

W obecnej sytuacji powszechną praktyką są upusty negocjowane przez kupujących przed zawarciem transakcji. Pozwalają one zmniejszyć ostateczną cenę o kilka do kilkunastu procent. Jednak mimo tych zmian wielu potencjalnych klientów nawet o krok nie przybliżyło się do własnego M. Przeciwnie - dla większości szansa zakupu mieszkania oddaliła się w bliżej nieokreśloną przyszłość.

Trudniej o kredyt, ale taniej

Nową przeszkodą stały się bowiem wprowadzone przez banki restrykcyjne obwarowania w regulaminach przyznawania kredytów na zakup nieruchomości. Ale jest też druga strona medalu: wspomniane na wstępie spadki kursów akcji skłoniły wielu inwestorów do wycofania swoich pieniędzy z giełdy i ulokowania ich m.in. w nieruchomościach. A zdaniem Marcina Drogomireckiego z Oferty.net te niezmiennie stanowią jedną z najbezpieczniejszych lokat na czas zawirowań na rynkach finansowych. Przez ostatni miesiąc trzymiesięczna stopa WIBOR (czyli wysokość oprocentowania pożyczek na polskim rynku międzybankowym), która jest podstawą do obliczania oprocentowania kredytów złotowych, spadła o 18 punktów bazowych - z 6,87 do 6,69 proc. Nie jest to co prawda zmiana porównywalna z dynamiką rynkowych stóp procentowych w innych walutach (o frankach nieco niżej), ale jednak wystarcza to do obniżenia raty przeciętnego istniejącego przed kryzysem kredytu o ok. 1,8 proc. miesięcznie (dla kredytów 30-letnich, rat równych) lub o 13 zł dla każdych pożyczonych 100 tys. zł.

Teraz będą wyższe marże

- Nowe kredyty w większości mają wyższe marże - mówi Emil Szweda, analityk Open Finance. - Obecnie kredyty są oprocentowane na ok. 8,2 proc., podczas gdy stare na 7,7 proc. Ale można się spodziewać, że będą stopniowo taniały Nie tylko ze względu na oczekiwania obniżek stóp procentowych w Polsce w przyszłym roku.
Obecnie trzymiesięczna stopa WIBOR przewyższa główną stopę w Narodowym Banku Polskim prawie o 70 punktów. Przed rozpoczęciem cyklu podwyżek stóp było to około 20 pkt. Powrót rynku pieniężnego do równowagi, pozwoliłby na spadek stopy WIBOR o ok. 50 pkt., a ewentualne obniżki stóp przez RPP mogłyby obniżyć koszt kapitału o kolejne 100 pkt. Na koniec przyszłego roku spodziewamy się oprocentowania kredytów hipotecznych na poziomie ok. 7 proc.

Wariacje franka

Październik i listopad przyniosły kontynuację kryzysu kredytowego w Polsce. Pod tym pojęciem kryją się radykalnie zwiększane marże przy kredytach we frankach, a tego rodzaju kredyty jeszcze w III kwartale tego roku stanowiły aż trzy czwarte wszystkich kredytów hipotecznych. Mieliśmy zatem do czynienia z jednoczesnym wzrostem oprocentowania nowych kredytów, wzrostem rat kredytów już istniejących (ze względu na wyższy kurs franka), aż wreszcie spadkiem oprocentowania kredytów - i nowych i istniejących - za sprawą działań Banku Narodowego Szwajcarii. Przez ostatnie 1,5 miesiąca obniżył on bowiem stopy o 175 pkt bazowych. Obecnie trzymiesięczna stopa LIBOR (czyli kredytów oferowanych na rynku międzybankowym w Londynie) wynosi 1,33 proc., wobec 3,1 proc. u szczytu kryzysu.
Z analizy Open Finance wynika, że sam spadek stóp LIBOR przez ostatni miesiąc (od 24 października do 21 listopada) obniżyłby ratę istniejącego kredytu hipotecznego o 17,4 proc. lub o 91 zł dla każdych pożyczonych 100 tys. zł. W tym samym czasie kurs franka spadł o 2,7 proc. (z 2,56 do 2,49 zł) dodatkowo powodując większe oszczędności w racie kredytu. Należy oczywiście pamiętać, że w większości banków i umów kredytowych, posiadacze kredytów szybciej odczują wpływ wahań walutowych niż zmianę oprocentowania kredytów (te aktualizowane są po prostu rzadziej).
Przez ostatni miesiąc o 100 punktów bazowych spadła także stopa LIBOR dla euro. Kredyty hipoteczne w tej walucie można znaleźć oprocentowane na 5,5-6 proc., podczas gdy dla franka - licząc według obecnych warunków rynkowych byłoby to 4,3-4,8 proc., a dla złotego ok. 8,2 proc.
Ze względu na łatwy dostęp do wspólnej waluty polskie banki mogą oferować kredyty w euro niemal równie powszechnie jak wcześniej franki, natomiast nie jest pewne czy będą je promować wobec zdecydowanej postawy Komisji Nadzoru Finansowego i wciąż utrzymującego się ryzyka kursowego. Zdecydowanie łatwiej byłoby wrócić euro na rynek kredytów, gdyby Polska wstąpiła do strefy ERM2 (jest to system ma na celu sprawdzenie, czy polityka gospodarcza danego kraju zapewnia stabilność kursu walutowego).