Ziemia rolna sposobem na kryzys

Takie dane przynoszą statystyki Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa. Stabilny wzrost cen pozwala zarobić na ziemi rolnej nawet 20 proc. rocznie.

Fachowcy przekonują, iż obecnie tego rodzaju inwestycje to doskonały wybór. Wystarczy spojrzeć na giełdowy indeks największych spółek. Od początku roku spadł o prawie 19 proc. W tym samym czasie mieszkania w dużych miastach straciły na wartości średnio 5 proc. Tymczasem ziemia rolna tylko w pierwszym półroczu zyskała na wartości 10,7 proc.

– Od końca 2004 roku grunty rolne systematycznie drożeją – mówi Radosław Brodaczewski, analityk firmy Lion’s House. – Od tego czasu zyskały one na wartości blisko 116 proc. Co ważne, czynniki, które wywołały korekty na innych rynkach, nie doprowadziły do przeceny ziemi. Jest to dobry argument za tym, aby rozważyć nieruchomości jako część składową portfela inwestycyjnego.

Analitycy zwracają uwagę, że wzrost wartości gruntów to tylko jedno źródło potencjalnych dochodów. Kilkakrotnie wyższe zyski może dać inwestycja w ziemię z perspektywą zmiany jej przeznaczenia z rolnej na budowlaną.

Zobacz także. Ziemia dobra na kryzys

– Potencjalnych źródeł zysku jest wiele – dodaje Brodaczewski. – Najprostszym jest podział dużego areału na mniejsze działki w myśl zasady, że im mniejsza sprzedawana nieruchomość, tym wyższa jej cena w przeliczeniu na m kw. Wzrost wartości nieruchomości rolnej może być też konsekwencją zmiany przeznaczenia działki lub budowy infrastruktury np. dróg, obwodnic, mostów.

Plan zależy od kapitału

Kupując grunty rolne nie trzeba mieć milionowego kapitału. Strategię inwestowania trzeba jednak dostosować do grubości portfela. Kto chce wydać około 300 tys. zł, powinien planować w perspektywie od trzech do pięciu lat. Ile można na tym zarobić? Z przykładów przedstawianych przez pośredników wynika, że powyżej 20 proc. rocznie. By osiągnąć taki wynik, należy jednak zainwestować w uzbrojenie działki. Na wzrost wartości wpłynie również budowa infrastruktury komunikacyjnej przez lokalny samorząd.

Kto ma grubszy portfel, może się zastanowić nad zakupem większej parceli, by później podzielić ją na mniejsze części.

– Horyzont inwestycji w tym przypadku powinien być krótszy, od 1,5 do 3 lat – radzi Brodaczewski. – Strategia, choć bajecznie prosta, wymaga jednak posiadania sporego, bo często przekraczającego 1 mln zł kapitału.

Nie zawsze jest to jednak konieczne.

Zobacz także. Biznes. Wschodni Klaster Budowlany ma potencjał

– Za przykład może posłużyć inwestor, który za 590 tys. zł kupił w 2009 grunt rolny o powierzchni ponad 3 ha w gminie Góra Kalwaria – dodaje Brodaczewski. – Dochód ze sprzedaży tych nieruchomości po odjęciu wszystkich kosztów związanych wyniósł 254 tys. zł w dwa lata po zakupie działki. W ciągu tego okresu stopa zwrotu osiągnęła poziom 43 proc.

Ze statystyk wynika, że większość transakcji zakupu działek rolnych dokonywana jest za gotówkę. Jeśli jednak potrzebujemy kredytu, to większość banków postawi nam ograniczenia. Zwykle dotyczą one lokalizacji lub studium zagospodarowania przewidującego możliwość odrolnienia działki.

Dobry pomysł na różnorodny portfel

Potencjalny zysk na poziomie ponad 20 proc. rocznie może kusić. Inwestując w ziemię rolną trzeba jednak pamiętać, że zamrażamy kapitał często na kilka lat.

– To ciekawa alternatywa dla tworzących portfel inwestycyjny, który składa się z nieruchomości – ocenia Brodaczewski. – Ceny gruntów w ostatnich latach nie spadają. Właściciel parceli może też korzystać z dopłat bezpośrednich, o ile spełnia wymagania nałożone ustawą.

Według danych ARMiR, w 2011 roku stawka podstawowej dopłaty wynosi 710,57 zł za ha. Co istotne, utrzymanie gruntów kosztuje znacznie mniej, niż utrzymanie mieszkania. W dużych miastach to wydatek rzędu 6 – 8 zł za mkw miesięcznie. Podatek rolny w przypadku dużych działek rolnych (przynajmniej 1 ha) nie przekracza dwóch groszy, a w przypadku mniejszych czterech groszy za mkw.