W przyszłym roku do kredytu hipotecznego będzie potrzebny wkład własny

Michał Krajkowski, główny analityk Domu Kredytowego Notus wylicza, że  wymagany poziom 5 proc. wkładu własnego osiągniemy w sytuacji, gdy przez rok będziemy odkładać równowartość miesięcznej raty, jaką będziemy musieli płacić po zaciągnięciu kredytu.

Zgodnie z przyjętą przez Komisję Nadzoru Finansowego Rekomendacją S, już od stycznia 2014 roku kwota kredytu nie będzie mogła przekroczyć 95 proc. wartości nieruchomości (będącej zabezpieczeniem tegoż kredytu). Oznacza to, że każdy klient będzie musiał wnieść minimum 5 proc. funduszy własnych albo – jako dodatkowe zabezpieczenie kredytu – dać inną nieruchomość. Osoby, które nie będą w stanie spełnić tych wymagań muszą przyspieszyć swoje decyzje i zaciągnąć kredyt oraz kupić nieruchomość jeszcze w tym roku, przed wprowadzeniem zapisów nowej rekomendacji przez banki.

Aktualnie uzyskanie kredytu na 100 proc. wartości nieruchomości ciągle możliwe jest w kilkunastu bankach. Jeśli zaciągamy wyższy kredyt musimy oczywiście posiadać także wyższą zdolność kredytową. A jeśli nasze dochody są odpowiednio wysokie to taki kredyt możemy otrzymać. Problemy z uzyskaniem kredytu przy braku wkładu własnego mogą za to mieć w kilku bankach osoby prowadzące działalność gospodarczą. Taki klient musi wnieść co najmniej 10 proc. funduszy własnych bez możliwości dodatkowego ubezpieczenia brakującej kwoty. Jednak, mimo tych zwiększonych wymagań, osoba, która nie ma wkładu własnego nie powinna mieć problemów z uzyskaniem finansowania.

Tyle musisz odłożyć
A ile musi odkładać co miesiąc osoba, która chce zadłużyć się za 12 miesięcy, a ile jeśli kredyt będzie zaciągany za 24 miesiące, kiedy to wymagane będzie już 10 proc. oszczędności na cele mieszkaniowe? Okazuje się, że najlepiej odkładać wysokość raty, którą będziemy w przyszłości płacić na kredyt. Przeanalizujmy przypadek zakupu nieruchomości o wartości 300 tysięcy złotych. W roku 2014 niezbędne będzie wniesienie minimum 15 tysięcy złotych, co oznacza, że zaciągany kredyt nie będzie mógł przekroczyć 285 tysięcy złotych. Zadłużenie się w takiej wysokości na 30 lat będzie oznaczać ratę w wysokości około 1444 złote. Jeśli taką kwotę, jaką będziemy płacić po zaciągnięciu kredytu, będziemy już dzisiaj odkładać na wkład własny, wówczas przez 12 miesięcy zgromadzimy ponad 17 tysięcy złotych. Analogicznie sytuacja wygląda w perspektywie roku 2015. Wtedy to, aby zakupić opisaną powyżej nieruchomość konieczne będzie wniesienie 30 tysięcy złotych i zaciągnięcie kredytu nieprzekraczającego 270 tysięcy złotych. Rata takiego zobowiązania, przy założeniu utrzymania niskich stóp procentowych, będzie oscylować na poziomie 1370 złotych. Odkładanie takiej kwoty przez 24 miesiące do roku 2015 pozwoli zaoszczędzić prawie 33 tysiące złotych. Analogicznie sytuacja wygląda w przypadku kredytu zaciąganego w 2016 i 2017 roku, kiedy to trzeba będzie wnieść odpowiednio 15 proc. lub 20 proc. wkładu własnego.
– Warto pomyśleć nad optymalizacją swoich wydatków i w miarę możliwości wymagane kwoty regularnie odkładać – zauważa Michał Krajkowski. – Jeśli nasza sytuacja finansowa na to nie pozwala, innym rozwiązaniem może być także odkładanie nieco niższych kwot, ale przy wydłużeniu okresu oszczędzania na wkład własny.

Zbieraj na opłaty
Warto także zwrócić uwagę na inne dodatkowe opłaty. Do tej pory banki często doliczały do kwoty kredytu prowizję czy opłaty związane z uruchomieniem kredytu. Po wejściu w życie nowych regulacji może to być nieco trudniejsze. Zaciągając kredyt często będziemy więc musieli posiadać więcej niż wymagane 5 czy 10 proc., gdyż tzw. opłaty okołokredytowe będą musiały być sfinansowane ze środków kredytobiorcy.

Rekomendacja S zobowiązuje banki, aby w roku 2016 kwota kredytu nie przekraczała 85 proc. wartości nieruchomości, a w 2017r. 80 proc. KNF daje jednak możliwość zaciągnięcia kredyt w wysokości 90 proc. pod warunkiem ubezpieczenia różnicy między wymaganym, a posiadanym przez klienta  wkładem własnym. Za cenę składki ubezpieczeniowej możliwe będzie zaciągnięcie kredytu z wkładem własnym w wysokości 10 proc. Nabywając nieruchomość o wartości 300 tysięcy złotych (i mając tylko 30 tys. zł)  pięcioprocentowy koszt ubezpieczenia wyniesie około 500 złotych. Jest to składka obejmująca okres od 3 do 5 lat. Warto zwrócić także uwagę, że takie ubezpieczenie płacimy już dzisiaj w większości banków udzielających kredytów na 100 procent wartości nieruchomości.

Ważne
Maksymalne LTV (czyli wskaźnik określający stosunek kwoty kredytu do wartości jego zabezpiezcenia):
Alior Bank – 95%
BGŻ – 90%
BOŚ – 100%
BPH – 80%
BZ WBK – 90%
Credit Agricole – 90%
Deutsche Bank – 100%
Eurobank – 100%
Getin Noble Bank – 107%
ING –80%
mBank – 110%
Millennium – 100%
Nordea – 100%
Pekao SA – 100%
PKO BP1 – 00%
Pocztowy – 100%
RaiffeisenPolbank – 80%