Umowa o dożywocie, czyli dom w zamian za opiekę

Czasami najlepszym rozwiązaniem jest rozporządzenie posiadanym przez siebie majątkiem jeszcze przed śmiercią. Można to zrobić poprzez sporządzenie testamentu. Jednak wiele osób chce, aby skutek w postaci przeniesienia własności nastąpił jeszcze za ich życia.

Z drugiej strony nie chcą oni się pozbyć prawa posiadania tych przedmiotów. Obawiają się, że jeżeli przekażą je już teraz, osoba obdarowana może okazać się niewdzięczna i pozbawić ich prawa posiadania. Obawa ta jest szczególnie duża, gdy darowizna dotyczy mieszkania, bądź domu. W takich sytuacjach idealnym rozwiązaniem jest zawarcie umowy o dożywocie.

Przeniesienie własności

Umowa ta uregulowana jest w kodeksie cywilnym. Poprzez jej zawarcie nabywca nieruchomości zobowiązuje się do zapewnienia zbywcy (np. starszej osobie wymagającej opieki) dożywotniego utrzymania. W zamian za opiekę na nabywcę zostaje przeniesione prawo własności nieruchomości. Tak więc nie jest to ani darowizna, ani też sprzedaż.

W wyniku zawarcia umowy o dożywocie można przenieść własność każdej nieruchomości, dotyczy to również lokalu stanowiącego odrębną własność. Przedmiotem umowy o dożywocie nie może być jednak spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. Osoby posiadające mieszkanie na podstawie takiego tytułu prawnego musiałyby najpierw je wykupić na własność, a dopiero później przekazać w formie umowy dożywocia dzieciom, czy też innym osobom w zamian za dożywotnie utrzymanie.

Obowiązki nabywcy

Jednak dożywocie to nie tylko mieszkanie. Istotą umowy dożywocia jest to, że w zamian za własność nieruchomości nowy właściciel zobowiązuje się wobec tego, kto mu ją przekazuje, do:

– przyjęcia go jako domownika,

– dostarczenia mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła, opału,

– zapewnienia odpowiedniej pomocy i pielęgnowania w chorobie,

– sprawienia mu pogrzebu odpowiadającego miejscowym zwyczajom.

W umowie dożywocia można te zobowiązania określić jeszcze inaczej. Strony uzgadniają treść umowy według swoich potrzeb, np. nabywca może ustanowić użytkowanie wieczyste, służebność mieszkania (możliwość korzystania z cudzej nieruchomości poprzez zamieszkiwanie oraz korzystanie z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku) lub inne powtarzające się świadczenia, np. renta.

Umowa u notariusza

Umowa dożywocia wiąże się z przeniesieniem własności nieruchomości, więc powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Konieczne jest zatem udanie się do notariusza w celu jej zawarcia. Inaczej umowa będzie nieważna.

Zobacz: Podatki 2009 bez tajemnic

Prawo dożywocia może być wpisane do księgi wieczystej. Tak ujawnione prawo zabezpiecza prawa dożywotnika. Prawo dożywocia i uprawnienia dożywotnika są niezbywalne i nie podlegają egzekucji.

Zmiana świadczenia i rozwiązanie umowy

Prawo dożywocia jest niezbywalne, ma charakter osobisty, ściśle związany z osobą dożywotnika.

Zasadniczo umowy dożywocia nie można odwołać. Może ją rozwiązać tylko sąd, na żądanie jednej ze stron. Sytuacja taka będzie miała miejsce, gdy pomiędzy stronami umowy dojdzie do konfliktu, który uniemożliwi im wspólne mieszkanie. Sąd wówczas może zmienić uprawnienia wynikające z dożywocia (np. zamienić prawa dożywocia na dożywotnią rentę) lub w wyjątkowych sytuacjach orzec o rozwiązaniu zawartej umowy.

Trzeba zapłacić podatek

Jeśli chodzi o sprawy dotyczące podatku, to umowa dożywocia podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych. Obowiązek zapłaty podatku ciąży na nabywcy własności nieruchomości. Ponieważ umowa dożywocia zawsze jest sporządzana przed notariuszem, to on powinien sam obliczyć i pobrać odpowiednią kwotę. Podstawą tego podatku jest wartość rynkowa nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego. Wysokość podatku wynosi 2 proc. wartości nieruchomości.