Rynek nieruchomości bije rekordy ilości budowanych mieszkań, ale i coraz wyższych cen. Czy to się kiedyś skończy? [24.07.2021]

OPRAC.:
Zbigniew Biskupski
Zbigniew Biskupski
dane sygnalne GUS budownictwa mieszkaniowego za pierwsze półrocze z jednej strony sygnalizują aktywność inwestycyjną pierwotnego segmentu mieszkaniówki na najwyższych historycznie obrotach, komunikując bardzo wysoką temperaturę rynkowej koniunktury. Z drugiej jednak za sprawą rekordowych danych wnoszą pewien powiew optymizmu do coraz wyraźniej akcentowanej ostatnio w mediach atmosfery zagrożenia przegrzaniem rynku, które przynajmniej w bezpośredniej perspektywie powinno pozostać w sferze tylko teoretycznych zagrożeń.
dane sygnalne GUS budownictwa mieszkaniowego za pierwsze półrocze z jednej strony sygnalizują aktywność inwestycyjną pierwotnego segmentu mieszkaniówki na najwyższych historycznie obrotach, komunikując bardzo wysoką temperaturę rynkowej koniunktury. Z drugiej jednak za sprawą rekordowych danych wnoszą pewien powiew optymizmu do coraz wyraźniej akcentowanej ostatnio w mediach atmosfery zagrożenia przegrzaniem rynku, które przynajmniej w bezpośredniej perspektywie powinno pozostać w sferze tylko teoretycznych zagrożeń. Konrad Kozlowski/Polska Press
Rynek nie tyle powrócił co normalności czasów przedcovidowych, ale w sposób radykalny przelicytował rekordowe statystyki sprzed pandemii. Co jednak najciekawsze, taki stan rzeczy bynajmniej nie oznacza, że nowych lokali jest na rynku pod dostatkiem w odniesieniu do napierającego popytu. Po stronie popytu, nie brakuje chętnych na nabycie „własnego M” lub na zainwestowanie nadwyżek z domowego budżetu w mieszkanie na wynajem. Sytuacje tu może odmienić Rada Polityki Pieniężnej jeśli zdecyduje się na podniesienie stóp procentowych przez co wzrosną koszty kredytów mieszkaniowych.

Najnowsza publikacja danych sygnalnych GUS, prezentująca osiągnięcia budownictwa mieszkaniowego w czerwcu oraz w pierwszych sześciu miesiącach bieżącego roku, komunikuje rekordowe półrocze pod względem statystyk inwestycyjnych krajowego rynku pierwotnego.

Inwestycje mieszkaniowe na rekordowo wysokiej fali

Jak zwykle publikowane w lipcu statystyki inwestycyjne pierwotnego segmentu mieszkaniówki, pozwalają na podsumowanie półroczne osiągnięć inwestorów. Tym razem okazało się ono rekordowe, ale nie to jest najważniejsze. Jak wskazują eksperci portalu RynekPierwotny.pl prawdziwy respekt budzi bowiem skala progresu, już niekoniecznie w odniesieniu do roku poprzedniego, który za sprawą pandemii i lockdownu nieco zaniża bazę, ale do roku 2019, czyli poprzedniego rekordowego inwestycyjnie.
I tak liczba mieszkań oddanych do użytkowania w okresie styczeń – czerwiec br. w wymiarze 105,4 tys., była wyższa od wyniku pierwszego półrocza 2019 r. o 11,3 proc. Znacznie lepiej wygląda analogiczne porównanie wolumenów mieszkań rozpoczętych i uzyskanych pozwoleń na budowę. W tym roku w omawianym okresie było ich 144,6 tys. i 171,5 tys., więcej odpowiednio o ponad jedną czwartą i jedną trzecią niż przed dwoma laty.

Deweloperzy starają się równoważyć rynek

Rekordowe wyniki inwestycyjne mieszkaniowego rynku pierwotnego są w głównej mierze zasługą deweloperów, którzy jak widać po gusowskich statystykach, dwoją się i troją w trudzie równoważenia rynku. Ostatnio bowiem pojawia się coraz więcej sygnałów niedomagania podaży nowych mieszkań, pomimo jej imponującej skali, zwłaszcza w lokalizacjach największych rodzimych metropolii.
Tymczasem z punktu widzenia danych sygnalnych GUS sytuacja wygląda na pozostającą pod kontrolą. Liczba mieszkań rozpoczętych przez deweloperów w samym tegorocznym czerwcu wyniosła blisko 15 tys., co może nie jest wynikiem rekordowym w skali miesiąca, ale wręcz rewelacyjnym w odniesieniu do średniej miesięcznej z ostatnich lat. W efekcie mamy historyczny wynik półroczny na poziomie blisko 88 tys. lokali rozpoczętych. Warto zwrócić uwagę na fakt, że taki wolumen nowych budów był do roku 2016 nieosiągalny przez deweloperów w skali całorocznej. Daje to obraz skali przyspieszenia rynkowej prosperity w ciągu zaledwie 4-5 lat oraz bieżącej siły popytu na nowe mieszkania.

Wg ekspertów portalu RynekPierwotny.pl jeszcze bardziej optymistycznie ma się sprawa z nowymi deweloperskimi pozwoleniami na budowę, których czerwcowe statystyki ponownie poszybowały do poziomu ponad 18 tys. W efekcie wolumen półroczny przedmiotowych decyzji administracyjnych osiągnął poziom ponad 109 tys., dotychczas najwyższy w analogicznych okresach.
Statystyki nowych pozwoleń na budowę są podstawowym parametrem oceny potencjału popytowego rynku w przyszłych okresach przez inwestorów, zwłaszcza zaś deweloperów. Osiągnięty przez nich rezultat świadczy o tym, że w dalszym ciągu oceniają oni perspektywy rozwoju koniunktury mieszkaniowego rynku pierwotnego w dłuższym terminie jako wręcz rewelacyjne

Rynek rozgrzany do czerwoności

W sumie dane sygnalne GUS budownictwa mieszkaniowego za pierwsze półrocze z jednej strony sygnalizują aktywność inwestycyjną pierwotnego segmentu mieszkaniówki na najwyższych historycznie obrotach, komunikując bardzo wysoką temperaturę rynkowej koniunktury. Z drugiej jednak za sprawą rekordowych danych wnoszą pewien powiew optymizmu do coraz wyraźniej akcentowanej ostatnio w mediach atmosfery zagrożenia przegrzaniem rynku, które przynajmniej w bezpośredniej perspektywie powinno pozostać w sferze tylko teoretycznych zagrożeń.

Autor: Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

Ceny nie spadną dopóki nie pęknie bańka?

Z kolei autorzy raportu Domu Maklerskiego Navigator oceniają sytuację następująco:
"W naszej ocenie w całym 2021 r. zaobserwujemy wzrost cen mieszkań jednak nie podzielamy opinii, że mamy do czynienia z bańką na rynku nieruchomości. Póki co popyt przeważa nad podażą, i dużo czynników przemawia za faktem, że ten stan utrzyma się w najbliższych kwartałach. Co prawda, wg danych za pierwszy kwartał, wynagrodzenia rosną wolniej niż ceny mieszkań, jednak klienci dysponują znacznie lepszą siłą nabywczą niż miało to miejsce w latach 2007-08.

W tym miejscu należy również wspomnieć o możliwych zmianach z zakresu polityki społecznej. Jednym z założeń rządowego programu „Polski Ład” jest pomoc dla rodzin pod względem wkładu własnego w przypadku zakupu mieszkania na kredyt. Według wstępnych założeń, w ramach rządowego wsparcia Bank Gospodarstwa Krajowego będzie gwarantował do 100 tys. zł wkładu własnego przez okres 15 lat, w zależności od liczby posiadanych dzieci. Rząd zakłada, że program wejdzie w życie jeszcze w 4Q 2021 r. Co do zasady, omawiane zmiany powinny ułatwić wejście na rynek dodatkowym kupującym. Niemniej, do momentu w którym nie poznamy dokładnych założeń programu, ciężko jest oszacować jego wpływ na rynek nieruchomości."

Cena od tego zależy co zrobią deweloperzy

"Naszym zdaniem największe wyzywania dla rynku leżą wciąż po stronie podaży. Są to mała dostępność gruntów i długie procedury administracyjne, które przekładają się na zdolność deweloperów do uzupełniania „menu”. Według naszych obliczeń, jeśli firmy deweloperskie przestałyby wprowadzać nowe inwestycje do sprzedaży, ich obecna oferta zostałaby wyprzedana do końca bieżącego roku. Nie pomagają też wysokie ceny surowców, które podnoszą koszty prac budowlanych i stwarzają problemy związane z ustalaniem budżetów i oceną rentowności przyszłych projektów. Po stronie popytu, nie brakuje chętnych na nabycie „własnego M” lub na zainwestowanie nadwyżek z domowego budżetu w mieszkanie na wynajem. Sytuacje tu może odmienić Rada Polityki Pieniężnej jeśli zdecyduje się na podniesienie stóp procentowych przez co wzrosną koszty kredytów mieszkaniowych. Dodatkowo, powracają pogłoski o wprowadzeniu podatku katastralnego, tym razem w wersji gdzie podatek jest płacony od drugiej i kolejnych nieruchomości. Każdy z tych czynników może istotnie ograniczyć popyt na nowe mieszkania i schłodzić rynek".

Kredyt hipoteczny, to coraz większe ryzyko. UOKiK ostrzega.

Wideo

Materiał oryginalny: Rynek nieruchomości bije rekordy ilości budowanych mieszkań, ale i coraz wyższych cen. Czy to się kiedyś skończy? [24.07.2021] - Strefa Biznesu

Komentarze

Komentowanie artykułów jest możliwe wyłącznie dla zalogowanych Użytkowników. Cenimy wolność słowa i nieskrępowane dyskusje, ale serdecznie prosimy o przestrzeganie kultury osobistej, dobrych obyczajów i reguł prawa. Wszelkie wpisy, które nie są zgodne ze standardami, proszę zgłaszać do moderacji. Zaloguj się lub załóż konto

Nie hejtuj, pisz kulturalne i zgodne z prawem komentarze! Jeśli widzisz niestosowny wpis - kliknij „zgłoś nadużycie”.

Podaj powód zgłoszenia

Nikt jeszcze nie skomentował tego artykułu.
Dodaj ogłoszenie