Eksmisja polega na przymusowym usunięciu lokatora z zajmowanego mieszkania. Prowadzona jest wyłącznie na podstawie wyroku sądu, który zostaje wydany po przeprowadzeniu sprawy z powództwa właściciela lokalu.
Zanim jednak właściciel wniesie pozew do sądu, powinien pozwanemu wypowiedzieć umowę najmu lub inną umowę, na podstawie której zajmuje on mieszkanie. Wypowiedzenie powinno nastąpić wyłącznie z przyczyn wymienionych w ustawie z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2005 r. nr 31, poz. 266 z późn. zm.).
Podstawy wypowiedzenia najmu
Właściciel może wypowiedzieć najem przede wszystkim wówczas, gdy lokator:
– pomimo pisemnego upomnienia nadal korzysta z mieszkania w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje swoje obowiązki (jako lokatora), dopuszczając do powstania szkód czy niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców;
– pomimo pisemnego upomnienia rażąco lub uporczywie zakłóca porządek domowy, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali;
– zalega z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie mieszkania co najmniej za trzy pełne okresy płatności.
Zobacz także. Podatki 2011. Odlicz ulgę prorodzinną.
W przypadku wypowiedzenia z powodu zaległości czynszowych właściciel musi najpierw uprzedzić lokatora na piśmie o takim zamiarze. Musi też wyznaczyć mu dodatkowo miesięczny termin do zapłaty zaległych i bieżących należności. Jeśli formalności tych nie dopełni, wypowiedzenie będzie nieważne. Do rozwiązania umowy najmu oczywiście nie dojdzie, jeśli lokator w wyznaczonym terminie zaległość ureguluje.
Wyrok o eksmisji
Właściciel ma prawo wystąpić do sądu o orzeczenie eksmisji dopiero wówczas, gdy umowa najmu przestała go wiązać. Pozew o eksmisję należy wnieść do wydziału cywilnego w sądzie rejonowym, właściwym miejscowo dla miejsca zamieszkania pozwanego, czyli lokatora, który ma zostać eksmitowany. W uzasadnieniu pozwu należy przede wszystkim określić przyczynę eksmisji.
Po przeprowadzonej rozprawie sąd wydaje wyrok, w którym może orzec eksmisję, czyli opróżnienie lokalu. Musi przy tym orzec o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego, albo o jego braku, w stosunku do osób, których nakaz dotyczy. Lokal socjalny musi zapewnić gmina właściwa miejscowo dla lokalu, który na podstawie wyroku sądu będzie opróżniony.
Zobacz także. Podatki 2011: Jak rozliczyć dochody uzyskane za granicą
Prawo do lokalu socjalnego
Sąd nie może odmówić przyznania w wyroku o eksmisji prawa do lokalu socjalnego:
– kobiecie w ciąży,
– małoletniemu, osobie niepełnosprawnej albo ubezwłasnowolnionej oraz osobom sprawującym nad nimi opiekę, wspólnie z nimi zamieszkałym,
– obłożnie chorym,
– emerytom i rencistom spełniającym kryteria do korzystania z pomocy społecznej,
– osobie ze statusem bezrobotnego,
– osobie spełniającej przesłanki określone przez gminę.
W innych sytuacjach sąd nie ma obowiązku przyznać prawa do takiego lokalu. Przy podejmowaniu takiej decyzji sąd musi brać pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania z lokalu oraz szczególną sytuację materialną i rodzinną byłego lokatora. Sąd nie ma takiego obowiązku, jeżeli wskazane osoby mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas zajmowany.
Orzeczenie przez sąd prawa do mieszkania socjalnego oznacza, że samo opróżnienie należącego do powoda lokalu nie może nastąpić przed wskazaniem przez gminę takiego lokalu.
Zgodnie z prawem, jeżeli gmina nie dostarczyła lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku, właścicielowi przysługuje prawo do wystąpienia do gminy o odszkodowanie.
Eksmisja
W przypadku, gdy osoba zajmująca mieszkanie bez tytułu prawnego nie opuści go dobrowolnie, jej usunięcie z lokalu może nastąpić tylko na podstawie prawomocnego wyroku sądu, który nakazuje eksmisję.
Do przeprowadzenia eksmisji konieczne jest: – uzyskanie tytułu egzekucyjnego, czyli prawomocnego wyroku sądowego, nakazującego osobie zajmującej dany lokal jego opuszczenie i wydanie go osobie żądającej;
– nadanie temu tytułowi klauzuli wykonalności przez sąd;
– złożenie do komornika wniosku o przeprowadzenie egzekucji.
Komornik nie przeprowadzi eksmisji na podstawie wyroku, w którym nie orzeczono o uprawnieniu do lokalu socjalnego osoby, która ma zostać eksmitowana, jeżeli wierzyciel (właściciel mieszkania) lub gmina nie wskażą tymczasowego pomieszczenia (lokalu zastępczego), do którego będzie można przeprowadzić eksmitowaną osobę.
Strefa Biznesu: Co dalej z limitami płatności gotówką?
Dołącz do nas na Facebooku!
Publikujemy najciekawsze artykuły, wydarzenia i konkursy. Jesteśmy tam gdzie nasi czytelnicy!
Dołącz do nas na X!
Codziennie informujemy o ciekawostkach i aktualnych wydarzeniach.
Kontakt z redakcją
Byłeś świadkiem ważnego zdarzenia? Widziałeś coś interesującego? Zrobiłeś ciekawe zdjęcie lub wideo?