Prawo. O eksmisji decyduje sąd

Eksmisja polega na przymusowym usunięciu lokatora z zajmowanego mieszkania. Prowadzona jest wyłącznie na podstawie wyroku sądu, który zostaje wydany po przeprowadzeniu sprawy z powództwa właściciela lokalu.

Zanim jednak właściciel wniesie pozew do sądu, powinien pozwanemu wypowiedzieć umowę najmu lub inną umowę, na podstawie której zajmuje on mieszkanie. Wypowiedzenie powinno nastąpić wyłącznie z przyczyn wymienionych w ustawie z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2005 r. nr 31, poz. 266 z późn. zm.).

Podstawy wypowiedzenia najmu

Właściciel może wypowiedzieć najem przede wszystkim wówczas, gdy lokator:

– pomimo pisemnego upomnienia nadal korzysta z mieszkania w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje swoje obowiązki (jako lokatora), dopuszczając do powstania szkód czy niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców;

– pomimo pisemnego upomnienia rażąco lub uporczywie zakłóca porządek domowy, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali;

– zalega z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie mieszkania co najmniej za trzy pełne okresy płatności.

Zobacz także. Podatki 2011. Odlicz ulgę prorodzinną.

W przypadku wypowiedzenia z powodu zaległości czynszowych właściciel musi najpierw uprzedzić lokatora na piśmie o takim zamiarze. Musi też wyznaczyć mu dodatkowo miesięczny termin do zapłaty zaległych i bieżących należności. Jeśli formalności tych nie dopełni, wypowiedzenie będzie nieważne. Do rozwiązania umowy najmu oczywiście nie dojdzie, jeśli lokator w wyznaczonym terminie zaległość ureguluje.

Wyrok o eksmisji

Właściciel ma prawo wystąpić do sądu o orzeczenie eksmisji dopiero wówczas, gdy umowa najmu przestała go wiązać. Pozew o eksmisję należy wnieść do wydziału cywilnego w sądzie rejonowym, właściwym miejscowo dla miejsca zamieszkania pozwanego, czyli lokatora, który ma zostać eksmitowany. W uzasadnieniu pozwu należy przede wszystkim określić przyczynę eksmisji.

Po przeprowadzonej rozprawie sąd wydaje wyrok, w którym może orzec eksmisję, czyli opróżnienie lokalu. Musi przy tym orzec o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego, albo o jego braku, w stosunku do osób, których nakaz dotyczy. Lokal socjalny musi zapewnić gmina właściwa miejscowo dla lokalu, który na podstawie wyroku sądu będzie opróżniony.

Zobacz także. Podatki 2011: Jak rozliczyć dochody uzyskane za granicą

Prawo do lokalu socjalnego

Sąd nie może odmówić przyznania w wyroku o eksmisji prawa do lokalu socjalnego:

– kobiecie w ciąży,

– małoletniemu, osobie niepełnosprawnej albo ubezwłasnowolnionej oraz osobom sprawującym nad nimi opiekę, wspólnie z nimi zamieszkałym,

– obłożnie chorym,

– emerytom i rencistom spełniającym kryteria do korzystania z pomocy społecznej,

– osobie ze statusem bezrobotnego,

– osobie spełniającej przesłanki określone przez gminę.

W innych sytuacjach sąd nie ma obowiązku przyznać prawa do takiego lokalu. Przy podejmowaniu takiej decyzji sąd musi brać pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania z lokalu oraz szczególną sytuację materialną i rodzinną byłego lokatora. Sąd nie ma takiego obowiązku, jeżeli wskazane osoby mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas zajmowany.

Orzeczenie przez sąd prawa do mieszkania socjalnego oznacza, że samo opróżnienie należącego do powoda lokalu nie może nastąpić przed wskazaniem przez gminę takiego lokalu.

Zgodnie z prawem, jeżeli gmina nie dostarczyła lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku, właścicielowi przysługuje prawo do wystąpienia do gminy o odszkodowanie.

Eksmisja

W przypadku, gdy osoba zajmująca mieszkanie bez tytułu prawnego nie opuści go dobrowolnie, jej usunięcie z lokalu może nastąpić tylko na podstawie prawomocnego wyroku sądu, który nakazuje eksmisję.

Do przeprowadzenia eksmisji konieczne jest: – uzyskanie tytułu egzekucyjnego, czyli prawomocnego wyroku sądowego, nakazującego osobie zajmującej dany lokal jego opuszczenie i wydanie go osobie żądającej;

– nadanie temu tytułowi klauzuli wykonalności przez sąd;

– złożenie do komornika wniosku o przeprowadzenie egzekucji.

Komornik nie przeprowadzi eksmisji na podstawie wyroku, w którym nie orzeczono o uprawnieniu do lokalu socjalnego osoby, która ma zostać eksmitowana, jeżeli wierzyciel (właściciel mieszkania) lub gmina nie wskażą tymczasowego pomieszczenia (lokalu zastępczego), do którego będzie można przeprowadzić eksmitowaną osobę.