Nieruchomości. Banki będą kontrolować deweloperów. Skorzystają klienci.

Pieniądze klientów są także chronione dzięki rachunkom powierniczym. Zmiany to efekt nowej ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, tzw. ustawy deweloperskiej.

Rachunek powierniczy to konto w banku, na które wpłacimy pieniądze za kupowaną nieruchomość. Bank będzie stał na straży tego, aby były one wykorzystane tylko i wyłącznie na nasze przyszłe mieszkanie lub dom (a nie tak jak dotychczas dowolnie). Poza tym, deweloper będzie musiał dla klienta przedstawić prospekt informacyjny, w którym będzie ma podać m.in. informacje o planach zagospodarowania przestrzennego (patrz: ramka).

– Ten akt prawny był w Polsce potrzebny – mówi Bartosz Turek, analityk firmy Home Broker. – Rodzi się tylko pytanie, czy nowe obowiązki deweloperów nie wpłyną na wzrost cen nowych mieszkań.

Powód? Ustawa może zwiększyć koszty firm stawiających budynki i zmusi mniejszych graczy do skromniejszego inwestowania. W efekcie mogą wzrosnąć ceny mieszkań i domów, zaś liczba oddawanych nieruchomości może spaść. Na razie jednak to odległy scenariusz.

– Deweloperzy raczej nie podniosą w najbliższym czasie stawek. Przewidujemy zahamowanie spadków cen, ale nie wzrost – mówi Bartosz Turek.

Zobacz także. Jak zmieniły się ceny materiałów budowlanych?

Jego słowa potwierdza białostocki deweloper. – Jesteśmy w okresie przejściowym, który potrwa pewnie do jesieni, gdy ruszy druga fala zakupów. Sądzę, że do tego czasu deweloperzy będą starać się wyższe koszty ponosić samodzielnie, ale w przyszłości możliwe będą podwyżki cen – wyjaśnia Tadeusz Zimnoch, wiceprezes Yuniversalu Podlaskiego.

Ceny mogą wzrosnąć, gdyż bezpieczeństwo kosztuje – niektóre banki za prowadzenie takiego rachunku żądają od dewelopera od 4 do nawet 20 tys. zł. To nie jest duży koszt przy wielomilionowej inwestycji, ale staje się znaczący dla mniejszych firm. To jednak nie koniec wydatków, jakie czekają deweloperów.

– Oprócz rachunków powierniczych, deweloper będzie też ponosił część opłat notarialnych – mówi Tadeusz Zimnoch.

Dotychczas nowy nabywca szedł do notariusza raz – przy umowie końcowej. Obecnie najczęściej będzie musiał iść do rejenta dwa razy – przy umowie deweloperskiej (odpowiednik przedwstępnej) i końcowej.

– Jeśli praktyka notariuszy będzie podobna, jak na rynku mieszkań używanych, można się spodziewać, że rejenci będą brali po pół taksy na pierwszym i na drugim spotkaniu – wyjaśnia Bartosz Turek. – Dodatkowo ustawa nakazuje, aby przy pierwszym spotkaniu rachunek był dzielony po połowie pomiędzy dewelopera i nabywcę. W efekcie może się nawet okazać, że koszty obsługi notarialnej dla klienta będą niższe niż dotychczas. Za to zapłacą deweloperzy.

Zobacz także. Kupno mieszkania pod wynajem przestaje się opłacać.

Istnieje niebezpieczeństwo, że odbiją to sobie dodając po kilka, kilkadziesiąt złotych do ceny każdego metra mieszkania.

Nowa ustawa spowoduje, że trudniej będzie o upusty cenowe. – Niektórzy klienci oferowali nam czasem opłacenie z góry 80 lub nawet 100 proc. kosztów inwestycji, pod warunkiem, że uzyskają upust – mówi Tadeusz Zimnoch. – Czasem wynosił on nawet 7 proc. Klient mógł kupić mieszkanie taniej, a my mieliśmy pieniądze, którymi mogliśmy swobodnie dysponować i finansować nasze inwestycje. Taka sytuacja była korzystna dla obu stron. Teraz będzie niemożliwa, bo te pieniądze trafią na rachunek powierniczy.

W najtrudniejszej sytuacji będą małe firmy deweloperskie, które nie mają dużego zaplecza finansowego. Zmniejszy się zatem konkurencja na rynku.

– Może być też taka sytuacja, że niektórzy krajowi deweloperzy przegrają z firmami zagranicznymi o większym kapitale – ocenia Tadeusz Zimnoch.

Inwestycja prześwietlona na wylot

Ustawa nakłada na dewelopera obowiązek przygotowania prospektu informacyjnego inwestycji. W dokumencie tym deweloper będzie musiał uwzględnić plan zagospodarowania przestrzennego, w tym również informacje o tym, czy w pobliżu powstaną uciążliwe obiekty, takie jak np. spalarnia śmieci. Prospekt będzie zawierać też dane dewelopera, informacje o jego doświadczeniu i kondycji finansowej.