Nieruchomości 2020. Jak tanio wynająć biuro, zadbać o dobrą umowę najmu - rady eksperta

AIP
Mocne zróżnicowanie warszawskiej oferty biurowej odzwierciedla także znaczna rozpiętość stawek czynszowych. Najdroższe biura w Warszawie są niemal czterokrotnie droższe od najtańszych oferowanych powierzchni. Łukasz Kowalski / Polska Press
Dzięki precyzyjnym zapisom w umowach najmu powierzchni biurowych i prawidłowemu rozliczeniu opłat eksploatacyjnych można sporo zaoszczędzić. Podpisując umowę najmu powierzchni biurowej lub renegocjując kontrakt warto przeanalizować przede wszystkim koszty związane z opłatami eksploatacyjnymi, które mogą stanowić nawet przeszło 30 proc. wszystkich obciążeń związanych z wynajmem biura.

Rozsądnym krokiem, szczególnie w przypadku umów dotyczących większych powierzchni, jest audyt kosztów eksploatacyjnych, którego przeprowadzenie można zlecić wyspecjalizowanym firmom doradczym. Audyt to dobre rozwiązanie, by na przykład prześledzić składowe rocznego rozliczenia rzeczywistych kosztów eksploatacyjnych, wnoszonych zaliczkowo, których weryfikacja powinna być zagwarantowana w umowie. Można dzięki temu sprawdzić, czy opłaty za konkretne usługi przystają do średnich stawek rynkowych.
Ważną kwestią jest też dokładne określenie w umowie powierzchni zajmowanej przez najemcę i wyliczenie jej procentowego udziału w budynku oraz udziału powierzchni wspólnych, które przypadają na wynajmowane metry biurowe.

- Najemcy skupiają się zwykle na wysokości czynszu i to właśnie głównie stawki czynszowe są przedmiotem negocjacji z wynajmującymi. Tymczasem nie mniej ważny jest sposób naliczania opłat eksploatacyjnych, które obok refakturowanych kosztów zużycia mediów, stanowią bardzo istotną część opłaty za wynajem biura. W zależności od budynku stanowią od 20 do ponad 30 proc. całkowitych kosztów wynajmu. Dlatego należy doprecyzować zapisy umowy, mówiące o sposobie naliczania opłat eksploatacyjnych. Dokładnie określić, co może być rozliczane i w jaki sposób – podkreśla Mateusz Strzelecki, Partner/Head of Regional Markets w Walter Herz.

Jak oszczędzać w okresie wysokiej inflacji i niskiego oprocentowania lokat? Czy w marcu warto kupić obligacje oszczędnościowe Skarbu Państwa, ile można zyskać, jak to zrobić. Kliknij po prostu w ten tekst a dowiesz się więcej.

Koszty utrzymania budynku

Chodzi o sporządzenie zamkniętej listy kosztów, związanych z utrzymaniem budynku, jakie mogą być przerzucone na najemcę i transparentne zapisanie ich w umowie. W ramach opłat eksploatacyjnych najemca nie będzie wtedy przykładowo obciążany kosztami wprowadzanych ulepszeń i dodatkowych inwestycji w obiekt, co nie powinno być do nich zaliczane. Na koszty eksploatacyjne składa się bowiem obsługa techniczna budynku, zarządzanie nieruchomością, ochrona, prowadzenie recepcji, utrzymanie czystości i zieleni, wywóz śmieci i inne serwisy, koszty naprawcze, ubezpieczenia, a także podatki i opłaty lokalne.
- Przed podjęciem decyzji o wynajmie konkretnego biura, czy podczas renegocjacji warunków warto, poza stawkami czynszowymi za metr, porównać także wysokość kosztów eksploatacyjnych, które różnią się w zależności od standardu, daty oddania i lokalizacji poszczególnych budynków. Należy też zapewnić sobie w kontrakcie kontrolę nad wzrostem opłat poprzez wprowadzenie limitu podwyżek w przypadku pozycji zależnych od właściciela nieruchomości. Każda umowa powinna zawierać zapisy, zabezpieczające interesy najemcy w tym zakresie – zauważa Mateusz Strzelecki.

- Rosnąca konkurencyjność rynku wymusza na właścicielach budynków optymalizację kosztów eksploatacyjnych, związanych z wynajmem powierzchni biurowych. Ułatwia to także wykorzystanie energooszczędnych rozwiązań w certyfikowanych budynkach. - Z naszych analiz wynika, że budynki z certyfikatami odznaczają się niższymi kosztami eksploatacyjnymi w porównaniu z biurowcami, które ich nie posiadają. Średnio o blisko 4,5 proc. w przypadku certyfikatu BREEAM i około 9 proc. przy certyfikacji LEED – informuje Mateusz Strzelecki. - Z drugiej jednak strony, najnowocześniejsze budynki biurowe często nie są bardziej ekonomiczne, jeśli chodzi o zużycie energii. Obowiązujące w nich wysokie standardy odnośnie powietrza, czy oświetlenia powodują, że zapewniając odpowiedni komfort pracy są jednocześnie bardziej energochłonne – przyznaje.

Ostatnie podwyżki cen mediów natomiast sprawiają, że to właśnie ich zużycie jest coraz większym obciążeniem dla najemców. Na wzrost kosztów eksploatacyjnych wpływają również podwyżki minimalnego wynagrodzenia i stawek godzinowych. A to z kolei przekłada się na wyższe koszty takich usług, jak ochrona, obsługa recepcji, sprzątanie, wywóz śmieci i prac niezbędnych do utrzymania biurowców. Zmiany w przypisach dotyczących wywozu odpadów wpływają zaś na wysokość opłat za ich odbiór z budynków. Wzrost podatku od nieruchomości powoduje natomiast inflacja.

Piramida stawek

Z danych Walter Herz wynika, że w przypadku opłat eksploatacyjnych najwyższe stawki w Warszawie są ponad trzykrotnie wyższe w porównaniu z najniższymi, a średnia dla miasta wynosi około 19 PLN/mkw./m-c. Ceny mieszczą się w przedziale od 11 PLN/mkw./m-c. do 30 PLN/mkw./m-c. W co czwartym budynku biurowym w Warszawie koszty eksploatacyjne nie są wyższe niż 17 PLN/mkw./m-c., a w blisko jednej czwartej biurowców przekraczają 21 PLN/mkw./m-c.
Mocne zróżnicowanie warszawskiej oferty biurowej odzwierciedla także znaczna rozpiętość stawek czynszowych. Najdroższe biura w Warszawie są niemal czterokrotnie droższe od najtańszych oferowanych powierzchni. Z raportu Walter Herz wynika, że średnia wysokość czynszu w stołecznych biurowcach wynosi 15,5 EUR/mkw./mies. Najtańsze biura można znaleźć w kwocie 7 EUR/mkw./mies., ale budynki oferujące powierzchnie w cenie poniżej 10 EUR/mkw./m-c. stanowią zaledwie 2 proc. zasobów. W jednej czwartej budynków biurowych w Warszawie czynsz nie przekracza 12,5 EUR/mkw./mies. Za powierzchnie w najdroższych biurowcach trzeba zapłacić blisko 27 EUR/mkw./mies.

Fala upadłości dopiero przed nami?

Wideo

Materiał oryginalny: Nieruchomości 2020. Jak tanio wynająć biuro, zadbać o dobrą umowę najmu - rady eksperta - Strefa Biznesu

Komentarze

Komentowanie artykułów jest możliwe wyłącznie dla zalogowanych Użytkowników. Cenimy wolność słowa i nieskrępowane dyskusje, ale serdecznie prosimy o przestrzeganie kultury osobistej, dobrych obyczajów i reguł prawa. Wszelkie wpisy, które nie są zgodne ze standardami, proszę zgłaszać do moderacji. Zaloguj się lub załóż konto

Nie hejtuj, pisz kulturalne i zgodne z prawem komentarze! Jeśli widzisz niestosowny wpis - kliknij „zgłoś nadużycie”.

Podaj powód zgłoszenia

Nikt jeszcze nie skomentował tego artykułu.
Dodaj ogłoszenie

Wykryliśmy, że nadal blokujesz reklamy...

To dzięki reklamom możemy dostarczyć dla Ciebie wartościowe informacje. Jeśli cenisz naszą pracę, prosimy, odblokuj reklamy na naszej stronie.

Dziękujemy za Twoje wsparcie!

Jasne, chcę odblokować
Przycisk nie działa ?
1.
W prawym górnym rogu przegladarki znajdź i kliknij ikonkę AdBlock. Z otwartego menu wybierz opcję "Wstrzymaj blokowanie na stronach w tej domenie".
krok 1
2.
Pojawi się okienko AdBlock. Przesuń suwak maksymalnie w prawą stronę, a nastepnie kliknij "Wyklucz".
krok 2
3.
Gotowe! Zielona ikonka informuje, że reklamy na stronie zostały odblokowane.
krok 3