Mieszkaniówka po białostocku, czyli przede wszystkim deweloperka

Jak mówi dr Damian Kaźmierczak, członek zarządu Polskiego Związku Pracodawców Budownictwa, obecna sytuacja wynika z zaszłości.

- Od początku lat 90. ubiegłego stulecia kolejne rządy w taki sposób kształtowały rozwój rynku mieszkaniowego, że dominującą pozycję osiągnęły na nim firmy prywatne. Deweloperzy odpowiadają dziś za blisko 60 proc. nowo budowanych mieszkań, a w przypadku budownictwa wielorodzinnego odsetek ten przekracza 95 proc.

Bartosz Turek, główny analityk HREIT, podkreśla, że rynek mieszkaniowy powinien stać się bardziej konkurencyjny, by pojawiło się na nim więcej firm deweloperskich. Jednak, aby do tego dojść, potrzeba ograniczenia barier w rozwoju działalności deweloperskiej i to do takiego stopnia, aby deweloperzy ponosili mniejsze ryzyko działalności.

- Jest to kierunek, w którym powinniśmy podążać, ale mam też świadomość, że jest to rozwiązanie możliwe tylko teoretycznie - zastrzega.

W jego ocenie, tak samo czysto teoretyczna wydaje się idea masowego budowania mieszkań społecznych czy komunalnych. - Nie mamy warunków instytucjonalnych i organizacyjnych, aby ten segment z około 2 proc. rynku mieszkaniowego, jak obecnie, szybko urósł do 10-20 proc., czy tym bardziej do 50 proc. rynku. Lata PRL pokazały, że trudno w takim modelu o odpowiednio efektywne zarządzanie zasobami - dodaje.

Jak wygląda mieszkaniówka w Białymstoku? Deweloperka radzi sobie świetnie.

– Pandemia była okresem rekordowym w sprzedaży mieszkań. Wiele osób miało środki, bało się inflacji i podejmowało decyzję o kupnie mieszkań – mówi Remigiusz Rogowski, prezes firmy Rogowski Development, jednego z największych graczy jeśli chodzi o deweloperkę na rynku białostockim. Czy w związku z pandemią i wybuchem wojny w Ukrainie była jakakolwiek zapaść na rynku? – Absolutnie nie. Może tylko w pierwszych dniach pandemii odczuwaliśmy zmniejszenie zainteresowania mieszkaniami. Nie wiadomo było, jakie będą procedury. Zachwianie trwało może miesiąc. Później wróciliśmy do normy a jest jeszcze lepiej - dodaje.

Mieszkania dalej są towarem popularnym, w który się inwestuje. Ale Rogowski potwierdza słowa Kaźmierczaka, że wciąż brakuje wielu mieszkań. Przy zakupie są jednak poważne problemy.

- Na razie jednak przeszkodą w zakupie są drogie kredyty. Gdy wprowadzony był kredyt 2-procentowy, wzrost sprzedaży był widoczny, szczególnie w Warszawie. W Białymstoku wzrost był mniejszy – mówi nasz rozmówca.

Pytamy Rogowskiego, czym różni się klient i rynek warszawski od białostockiego. Jego zdaniem są podobne. Tylko że w Warszawie ceny są znacznie wyższe, sięgają już kilkudziesięciu tysięcy, nawet w średnich lokalizacjach. A tendencja wciąż jest wzrostowa. Taka sama jest też w Białymstoku, gdzie 10 tys. zł za metr już nikogo nie dziwi. Z czego wynika wzrost ceny metra?

- W dużej mierze z cen gruntu. Ceny gruntu przez ostatnie lata kilkukrotnie poszły do góry – wskazuje Rogowski.  Z czym będzie musiała radzić sobie deweloperka?

- Potrzebne jest zachowanie stabilności kosztów na budowie – podpowiada. – Dla nas najważniejsza jest stabilizacja, a nie wzrost cen np. o 20 proc. w ciągu roku.

– Najwięcej sprzedaje się mieszkań dwupokojowych, czyli mieszkań po około 40 metrów kwadratowych. Mamy też klientów, którzy kupują mieszkania po ponad 100 metrów kwadratowych, tylko tu już musi być ciekawa architektura i dobra lokalizacja – dodaje Rogowski.

Przyznaje, że białostoczanie wciąż kupują mieszkania na etapie przysłowiowej „dziury w ziemi”, a po zakończeniu inwestycji zostają tylko pojedyncze lokale.

Czy rynek się w końcu nasyci? Czasami pojawiają się sugestie, że rynek jest już pełen. Ale zdaniem deweloperów potrzeby są wciąż duże, tylko możliwości budowania coraz  mniejsze. Choć w ostatnich latach uwolniono trochę terenów zmieniając studium uwarunkowań i kierunków rozwoju Białegostoku. Może dzięki temu ceny gruntów się zatrzymają.  Ale – dla porównania – cena gruntu pod budownictwo wielorodzinne jest dziesięciokrotnie wyższa niż pod jednorodzinne.

Równolegle z blokami deweloperów w Białymstoku powstaje też mieszkaniówka komunalna. Choć na znacznie mniejszą skalę niż potrzeby. W tej chwili spółka Komunalne Towarzystwo Budownictwa Społecznego może już myśleć o nowej inwestycji. To właśnie TBS-y przez lata inwestowały ostro na Bacieczkach, realizując szereg bloków przy ulicach Komisji Edukacji Narodowej, Michała Pietkiewicza czy Hugona Kołłątaja. Dziś to całe osiedle – również z mieszkaniówką deweloperów czy spółdzielni – oraz usługami, szkołami, przedszkolami, terenami rekreacyjnymi oraz sklepami.

Teraz z kolei TBS-y będą mogły inwestować w południowej części Słonecznego Stoku, w rejonie Marczukowskiej i Stromej. Decyzja radnych w tej sprawie już zapadła.

– Według naszych szacunków na Słonecznym Stoku może powstać blok, w którym znajdzie się 80-90 mieszkań – mówi Eugeniusz Zysk, prezes Komunalnego Towarzystwa Budownictwa Społecznego w Białymstoku. Kiedy będą mogli wprowadzać się do niego lokatorzy? - Od chwili zakupu gruntu to kwestia 2-2,5 roku. Musimy przygotować projekt i zrealizować inwestycję – dodaje prezes Zysk.

Ale zapotrzebowanie na mieszkania w TBS-ach jest znacznie większe. Prezes Zysk mówi, że w spółce złożonych jest około 4,5 tysiąca wniosków. Spośród nich ponad 800 to wnioski aktywne. Stąd też deklaracja ze strony radnych. Agnieszka Zabrocka, szefowa komisji zagospodarowania przestrzennego i ochrony środowiska, komentowała nam: - Zapowiedź budowy nowego bloku cieszy. Jednocześnie zdaję sobie sprawę, że nie pokryje on zapotrzebowania na mieszkania. Dlatego jako komisja będziemy wnioskować do prezydenta o to, by poszukać kolejnych terenów, gdzie mogłoby inwestować KTBS.

Innym, ciekawym programem jest „Mieszkanie dla absolwenta”. W budynku przy ulicy – nomen omen - Absolwentów (między Depową a Bema) lokum znalazło już  120 studentów i absolwentów. Mieszkają wśród innych, w budynku komunalnym, w którym jest  186 lokali mieszkalnych o powierzchni od 25 do 58 m kw. Wśród nich – 90 jednopokojowych kawalerek, 78 mieszkań dwupokojowych i 18 trzypokojowych. Zaprojektowano tu także miejsca postojowe – pod budynkiem i w garażu. Wartość inwestycji wynosi ponad 57,3 mln zł. Miasto otrzymało na ten cel wsparcie z Banku Gospodarstwa Krajowego w wysokości ponad 40 mln zł.

- W pierwszej edycji programu do Zarządu Mienia Komunalnego zgłosiło się 131 osób. 120 z nich spełniło wymagane kryteria. Wśród beneficjentów jest 11 studentów i 109 absolwentów. Przewagę mają studenci i absolwenci Uniwersytetu w Białymstoku – 55 osób, Politechniki Białostockiej – 35 osób i Uniwersytetu Medycznego w Białymstoku – 13 osób. Mieszkania z programu zajmą też studenci i absolwenci takich uczelni, jak np. Uniwersytet Jagielloński, Wojskowa Akademia Techniczna, Akademia Sztuk Pięknych (Łódź), Wyższa Szkoła Policji (Szczytno), Akademia Muzyczna (Kraków). Zasady programu były na bieżąco dostosowywane do realiów – informowała Agnieszka Błachowska z biura prasowego w magistracie.

A na tym nie koniec programu. Miasto ma już pozwolenie na budowę kolejnych trzech bloków z 612 mieszkaniami.

Będzie wieżowiec na Przydworcowym

Biaglass się przeniesie. Będą bloki na Wygodzie