Jan Kuptel porzucił posadę w Warszawie, by zrobić interes życia w Białymstoku. Miasto chce pieniędzy

Jan Kuptel był, i co go niezmiernie denerwuje, nadal jest, właścicielem dwóch położonych obok siebie działek. Na jednej stoi dom przy ul. Kopernika 22, na drugiej bar Huzar przy Młynowej 67/1. Kuptelowi zamarzyła się rozbudowa baru. Wystąpił więc o zgodę do miasta. Dostał odpowiedź, że o żadnej rozbudowie nie może być mowy. Bo po jego działce będzie biegła droga - przedłużenie ul. Łomżyńskiej w kierunku Zwycięstwa budowane w ramach planowanego intermodalnego węzła komunikacyjnego. Rzucił więc prowadzenie baru i podjął dobrą pracę w Warszawie.

W międzyczasie zapytał jednak urzędników, czy jest jakaś inna działka w okolicy ul. Kopernika, gdzie mógłby spokojnie postawić nowy bar - taki z prawdziwego zdarzenia. Poszczęściło mu się. Okazało się, że miasto może mu przekazać część działki przy ul. Wojska Ochrony Pogranicza 1/1 - po drugiej stronie ul. Kopernika. Na wiadomość o tym rzucił pracę w Warszawie i przyjechał do Białegostoku. Na działce przy ul. WOP 1/1 wcześniej stał dom. Miasto przejęło jednak nieruchomość właśnie pod budowę drogi, ale część terenu nadawało się według urzędników do zabudowy. W 2009 roku Jan Kuptel zamienił się więc z miastem. Dostał nawet ponad 692 tys. zł wyrównania, bo jego działki wyceniono drożej od ziemi gminnej. I wszystko było dobrze do czasu, aż zaprosił na swoją nową działkę geodetę, który miał przygotować dokumenty dla architekta. Ten z kolei miał zaprojektować nowy bar. Okazało się, że z 270-metrowej działki przy WOP 1/1 trzeba odjąć 40 mkw.

- W departamencie skarbu nie zauważyli, że właściciele sąsiednich działek weszli ze swoimi budynkami w granice terenu, na który się zamieniłem. Ale pal licho - pomyślałem. Najwyżej bar będzie nieco mniejszy niż planowałem. Jednak na kolejną niekompetencję urzędników nie mogłem już przymknąć oka - opowiada Kuptel.

Wyszło na jaw, że działka nie ma zapewnionej drogi dojazdowe, co wyklucza inwestycję na tym terenie. - Proponowano mi służebność po sąsiedniej działce, ale byłoby to bezsensowne. W departamencie urbanistyki powiedziano mi, że gdy miasto będzie budowało intermodalny węzeł, to mogę zapomnieć o jakiejkolwiek służebności. Nikt nie pozwoli, by od miejskiej ulicy w tak strategicznym punkcie odchodził jakiś maleńki wjazd prowadzący do baru. Wyjściem byłaby budowa tzw. dublera. Ale kosztowałby on dwa razy więcej niż wartość mojej działki - mówi Jan Kuptel.

I zaczął chodzić od drzwi do drzwi. Był w zarządzie dróg, departamencie skarbu, u wiceprezydenta. Proponował, że odda miastu działkę przy ul. WOP 1/1, a niech urząd znajdzie mu inną - tym razem z drogą dojazdową. Nikt nie chciał mu jednak pójść na rękę. Sięgnął więc po ostateczność.

Białostocki sąd okręgowy wyrokiem z 23 stycznia 2014 roku stwierdził, że umowa zmiany z 2009 roku jest nieważna. Do Kuptela wróciły więc dwie działki z domem i barem, a do miasta - ziemia przy WOP 1/1. - Warto dodać, że zanim zapadł wyrok miasto wystąpiło do mnie z kuriozalną propozycją ugody. Zaproponowali, że kupią ode mnie działkę przy WOP 1/1 za 80 tys. zł. A w 2009 roku wycenili ją na 130 tys. - śmieje się Kuptel.

Na taką ugodę oczywiście nie poszedł. A teraz to miasto go pozwało - o zwrot 692 tys. zł wyrównania.

Według niego działanie miasta nie ma sensu. - Skoro gmina i tak potrzebuje moich działek pod budowę intermodalnego węzła, to czemu nie przejmie ich teraz? Daliby mi jakąś inną działkę, a zabrali te dwie z domem i barem - denerwuje się Kuptel.

Podkreśla, że przecież i tak miasto będzie musiało wykupić jego działki, skoro zamierza na nich budować drogę.

- Tym razem jednak gminę nie będzie to kosztowało drobne 692 tys. zł, tylko jak wyliczył rzeczoznawca - 1,2 mln zł, bo ceny nieruchomości poszły od 2009 roku sporo w górę - mówi.

Pod koniec 2015 roku miasto odmówiło jednak mediacji, twierdząc, że nie wiadomo, czy na działkach Kuptela będzie koniec końców budowana droga.

- Miesiąc temu byłem w zarządzie dróg. Pokazano mi cztery warianty przyszłego węzła komunikacyjnego. We wszystkich moje działki są przewidziane jako teren inwestycji - mówi Jan Kuptel.

Niedługo ma się odbyć kolejna rozprawa w tej sprawie.

- Na koszty sporządzenia aktu notarialnego umowy zamiany z 2009 roku wydano 6,4 tys. zł, na operaty szacunkowe - 7,3 tys. zł. W wyroku z 2014 roku zasądzono na moją rzecz 8,9 tys. zł kosztów sądowych. A do tego, gmina pozywając mnie w 2015 roku zapłaciła 34 tys. zł tzw. wpisowego. Jeśli wygram, to miasto te pieniądze straci - wylicza Jan Kuptel.

Białostocki magistrat o zamianie działek z Janem Kuptelem

odpowiada Katarzyna Ramotowska, biuro komunikacji społecznej Urzędu Miejskiego w Białymstoku

Po wydaniu prawomocnego wyroku dnia 22.05.2009 wyroku Sądu Okręgowego w Białymstoku stan prawny nieruchomości został przywrócony. Wobec czego, gmina niezwłocznie podjęła czynności prowadzące do odzyskania kwoty stanowiącej dopłatę w wysokości 692669,78 zł. W sprawie o zwrot należnej kwoty toczy się postępowanie przed Sądem Okręgowym w Warszawie.

Niezrozumiałym jest również fakt złożenia wniosku o ponowne dokonanie zamiany obejmującej te same działki wraz z działką gminną położoną obok nr 123/1 o pow. 0,0193 ha, wydzieloną pod inwestycję drogową. Budynki usytuowane na sąsiednich działkach nadal przekraczają o ok. 0,5 m granice wskazanej do zamiany działki gminnej tj. zajmują około 13 m2 powierzchni, co niejednokrotnie było wyszczególniane jako czynnik zmniejszający atrakcyjność działki. Nie jest również rozwiązany sposób skomunikowania działek z drogą publiczną. Ponadto teren obejmujący działki o numerach 593/1, 593/2 i 123/1 nadal nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Podjęta jest natomiast Uchwała nr XI/80/11 Rady Miejskiej Białegostoku z dnia 18 kwietnia 2011 w sprawie przystąpienia do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części osiedla Przydworcowe w Białymstoku (rejon ul. M. Kopernika oraz Bohaterów Monte Cassino). Dotychczas nie została również zaakceptowana koncepcja budowy Intermodalnego Węzła Komunikacyjnego w Białymstoku. Wobec czego nie ma możliwości dokonania oceny, czy działki o numerach 593/1 i 593/2 niezbędne będą do realizacji inwestycji drogowej. Ponadto działki o numerach 593/1 i 593/2, obciążone hipoteką zostały przekazane w styczniu 2016 r. w drodze umów darowizny na rzecz innej osoby i nie są już własnością Jana Kuptela.

Przygotowując teren gminny do zbycia dokonano podziału działki nr 123, który został zatwierdzony decyzją z dnia 20 lutego 2009 r. Projekt podziału zatwierdzono pod warunkiem, że przy zbywaniu nowo wydzielonej działki nie posiadającej dostępu do drogi publicznej, należy ustanowić służebność drogową zapewniającą taki dostęp. Nie zachowano warunku wskazanego w decyzji przy przenoszeniu własności działki nr 123/2 w opisanej umowie zamiany.

Podejmowane działania ze strony gminy w zakresie ustanowienia służebności nie zostały zaakceptowane. Pan Kuptel był przekonany, że nawet po wybudowaniu ulicy nie będzie miał dostępu do swojej działki i służebność to rozwiązanie tymczasowe. Należy podkreślić, że działka gminna nie posiadała walorów działki budowlanej a jednak odpowiadała Panu Kuptelowi z uwagi na własne plany inwestycyjne. Do transakcji została włączona na jego wniosek.

Z opracowanej wówczas koncepcji zagospodarowania ulic Boh. Monte Cassino, Łomżyńskiej i Kopernika, tereny nabyte w.w. aktem na cele inwestycyjne stały się zbędne do ich realizacji. Działka nr 123/1 wydzielona pod drogę, zgodnie z powyższą koncepcją, również nie znalazła się w granicach planowanej inwestycji, wobec czego rozpatrzono możliwość jej zbycia na poprawę warunków zagospodarowania działki nr 123/2, która poprzez takie działanie uzyskałaby dostęp do drogi publicznej. Pan Kuptel zaakceptował propozycję zakupu działki nr 123/1, jednakże przedmiotowy teren objęto Uchwałą Intencyjną nr XI/80/11 RMB z dnia 18 kwietnia 2011 r.w sprawie przystąpienia do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części os. Przydworcowe w Białymstoku. W opracowywanym projekcie planu działka nr 123/1 znalazła się ponownie w liniach rozgraniczających ul. Kopernika i wobec powyższego powinna pozostać w zasobach gminnych.

Na uwagę zasługuje również okoliczność, iż działki, które Pan Kuptel zbył w drodze umowy zamiany nigdy nie zostały wydane Gminie i były przez niego wykorzystywane m.in. do prowadzenia działalności gospodarczej do dnia wydania wyroku sądu unieważniającego umowę. Gmina Białystok od momentu zawarcia umowy notarialnej nie naliczała opłat z tytułu bezumownego użytkowania nieruchomości gminnych. Pomimo to w bieżącym roku otrzymała wezwanie do zapłaty kwoty 545 902,00 zł za bezumowne korzystanie z tych działek oraz 10 555,24 tytułem odszkodowania za straty spowodowane unieważnieniem umowy.