Jak najlepiej spłacać kredyt hipoteczny

Zbigniew Marecki, zbigniew.marecki@gp24.pl
Raty równe czy malejące? Odpowiedź zależy przede wszystkim od zasobności naszego portfela oraz naszego podejścia.

Sami musimy też zdecydować, czy zaciągamy kredyt w złotówkowy czy w walucie obcej.

Banki najczęściej oferują dwie możliwości: malejące raty kapitałowo-odsetkowe oraz równe raty kapitałowo-odsetkowe. Zarówno raty równe, jak i malejące składają się z dwóch części: kapitału i odsetek. Część kapitałowa to pieniądze, które pożyczyliśmy od banku i oddajemy je w cyklach miesięcznych. Odsetki są po prostu ceną pobieraną przez bank za udostępnienie nam kapitału.

Raty malejące

W przypadku rat malejących bank wylicza wysokość części kapitałowej, dzieląc kwotę kredytu przez liczbę miesięcy, na które zaciągane jest zobowiązanie (każda rata kapitałowa jest równej wysokości). Do części kapitałowej dodawana jest część odsetkowa i tak powstaje rata malejąca. W tym wariancie kapitał spłacany jest równomiernie i dynamicznie.

Równe raty

Aby obliczyć wysokość rat równych, bank nalicza należne odsetki w całym okresie kredytowania, dodaje je do pożyczonego kapitału i dzieli uzyskaną kwotę przez okres spłaty. Na początku spłaty, zdecydowaną większość raty stanowi część odsetkowa, natomiast przy ostatnich ratach spłacamy głównie kapitał.

Sami musimy sobie odpowiedzieć na pytanie, czy chcemy płacić stałą miesięczna kwotę przez cały okres kredytowania, która na początku (pierwsze 4-5 lat) w porównaniu do rat malejących jest niższa. Czy jednak wolimy zacząć spłacać kredyt od rat wyższych w porównaniu do rat stałych, które wraz z upływem czasu będą maleć. Raty równe mają jednak tę przewagę nad malejącymi, że wszelkie nadwyżki z naszych rodzinnych dochodów możemy gromadzić i w pewnym momencie możemy je przeznaczyć na jednorazową spłatę części kapitału. Wtedy rata miesięczna może ulec istotnemu zmniejszeniu. Przedtem jednak musimy się zastanowić, czy przy okazji nie poniesiemy zbyt dużej opłaty karnej, bo wtedy ten ruch może być nieopłacalny. Warto dokładnie wypytać o taką możliwość podczas podpisywania umowy kredytowej.

Walutowe wybory

Jeszcze niedawno prawie 80 procent kredytów mieszkaniowych zaciąganych w Polsce stanowiły kredyty we franku szwajcarskim (CHF). Wabikiem dla klientów było najniższe na rynku oprocentowanie w tej walucie (2-3,5 proc., czasem nawet poniżej 2 proc.). W przypadku kredytów w złotówkach oprocentowanie bywało ponad dwukrotnie wyższe.

Jednak każdy kij ma dwa końce. W tym przypadku spokój burzy ryzyko kursowe. Może bowiem się tak zdarzyć, że wartość kredytu wziętego w walucie po kilku latach spłacania, właśnie z powodu rosnącego kursu waluty, nie będzie maleć, a nawet wzrośnie. Tak właśnie było z kredytami zaciągniętymi w latach 2000-2001 w euro. Ich realna wartość (po przeliczeniu na złote, pomimo spłacania miesięcznych rat) w pewnym momencie była wyższa niż przed zaciągnięciem.

Ryzyko kursowe może jednak mieć także pozytywne oblicze. Wystarczyłoby, żeby wspomniany kredyt został zaciągnięty w dolarach amerykańskich, a po upływie 4-5 lat, jego realna wartość - po przeliczeniu na złotówki - zmniejszyłaby się o jedną trzecią.

Generalna zasada przy zaciąganiu kredytów jest następująca - bierz kredyt w walutach obcych, gdy złoty jest słaby. Korzyści są dwie - nabywamy mniej waluty i gdy złoty się umacnia, raty kredytu są mniejsze. Dodatkowo oprocentowanie kredytów w PLN może stopniowo maleć wraz z przybliżaniem się terminu zmiany naszej waluty na euro.

Plusy obcej waluty

Na korzyść zaś kredytu w walucie obcej przemawia niższe oprocentowanie, czyli mniejsze miesięczne raty.

Każdy przyszły kredytobiorca sam musi sobie odpowiedzieć na pytanie, co woli - teraz płacić mniejsze raty, ale być narażonym na wahania kursowe, czy płacić więcej, ale bez ryzyka i z perspektywą obniżania stóp procentowych dla kredytów w złotówce (czyli malejącymi ratami kredytu).

Minimalna płaca w górę. Wzrośnie przynajmniej o 184 zł

Wideo

Komentarze

Komentowanie artykułów jest możliwe wyłącznie dla zalogowanych Użytkowników. Cenimy wolność słowa i nieskrępowane dyskusje, ale serdecznie prosimy o przestrzeganie kultury osobistej, dobrych obyczajów i reguł prawa. Wszelkie wpisy, które nie są zgodne ze standardami, proszę zgłaszać do moderacji. Zaloguj się lub załóż konto

Nie hejtuj, pisz kulturalne i zgodne z prawem komentarze! Jeśli widzisz niestosowny wpis - kliknij „zgłoś nadużycie”.

Podaj powód zgłoszenia

Nikt jeszcze nie skomentował tego artykułu.
Dodaj ogłoszenie