Jak kupić mieszkanie lub dom na raty prywatne, bez kredytu hipotecznego? Sprawdź, jak to działa i na co uważać

Przy typowym zakupie mieszkania lub domu nabywca zazwyczaj płaci od razu pełną cenę nieruchomości. Żeby zgromadzić tak dużą sumę, kupujący musi uzyskać w banku kredyt hipoteczny lub odłożyć odpowiednią kwotę z oszczędności i zapłacić gotówką. Dla tych, którzy chcieliby zamieszkać na swoim szybko i bez kredytu, dobrym rozwiązaniem mogą być raty prywatne, znane też jako raty notarialne.

Na czym polegają raty prywatne? W największym skrócie jest to transakcja kupna-sprzedaży nieruchomości na raty między dwiema osobami prywatnymi, bez udziału banku. Kupujący i sprzedający podpisują umowę w formie aktu notarialnego, w której ustalają zasady transakcji. Co ważne, nabywca nie musi płacić całej kwoty z góry.

– Dla sprzedawcy zawsze najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest zapłata [pełnej ceny – przyp. red.] przy podpisywaniu aktu notarialnego, niemniej jednak nie jest to jedyna dopuszczalna prawem możliwość. Strony mogą przykładowo ustalić, że płatność nie zostanie dokonana jednorazowo, lecz będzie dokonywana w częściach, „zostanie rozłożona na raty" (które mogą być zarówno oprocentowane, jak i nieoprocentowane) – wyjaśnia Wiesława Kulig-Wyporska, radca prawny z wieloletnim doświadczeniem w pracy w administracji państwowej oraz we własnej kancelarii.

W praktyce sprzedający zwykle oczekują, że kupujący zapłaci z góry przynajmniej część ceny – strony mogą jednak swobodnie ustalić, jak duża będzie to kwota.

Warto dodać, że choć raty prywatne to mało znana w Polsce forma zakupu nieruchomości, to funkcjonuje ona od lat m.in. w Stanach Zjednoczonych i Kanadzie (gdzie jest znana pod nazwą „Vendor Take-Back Mortgage”). Zainteresowanie takimi transakcjami rośnie powoli także w naszym kraju.

– Czynności umowy sprzedaży z zapłatą przez osoby fizyczne w częściach zdarzają się niezmiernie rzadko. W obecnym czasie faktycznie pojawiło się tych czynności troszkę więcej, jak sądzę – ze względu na koszty kredytu bankowego. Częściej spotykaną czynnością jest zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży, z rozłożoną zapłatą na dłuższy okres czasu. Umowa przedwstępna nie przenosi jednak prawa własności, a przeniesienie nastąpi dopiero w umowie sprzedaży zawartej w późniejszym terminie, z reguły po zapłacie całej ceny sprzedaży – mówi Jan Holocher, Rzecznik Rady Izby Notarialnej w Krakowie.

Z perspektywy kupującego raty prywatne to rozwiązanie przede wszystkim dla osób, które chcą zamieszkać we własnym mieszkaniu lub domu już teraz, bez odkładania przez lata czy długich starań o kredyt mieszkaniowy. Zwykle jest tak, że nabywca nieruchomości zostaje jej właścicielem już w momencie podpisania umowy u notariusza, a dopiero później zaczyna za nią płacić w ratach. Strony mogą też jednak zdecydować, że nastąpi to np. po zapłaceniu połowy rat. W przypadku rat notarialnych nie ma znaczenia zdolność kredytowa, a więc jest to rozwiązanie atrakcyjne dla osób, którym bank odmawia pożyczenia pieniędzy. Trzeba pamiętać, że płacone przez nabywcę raty prywatne są często równie wysokie lub nawet wyższe niż przy kredycie mieszkaniowym. Mimo to można liczyć na pewne oszczędności.

– Możliwość zawarcia takiej umowy, bez kredytu bankowego, przynosi korzyść w postaci braku zapłaty odsetek i innych kosztów związanych z udzieleniem i spłacaniem kredytu. W takiej umowie zostanie określona cena sprzedaży i taką to cenę kupujący będzie musiał zapłacić, a nie dojdą do tego koszty bankowe – wyjaśnia Holocher.

Z perspektywy sprzedającego raty prywatne są mniej atrakcyjne – pieniądze za zakup spływają powoli, a ryzyko jest większe niż w przypadku tradycyjnej transakcji z udziałem gotówki czy kredytu. Sprzedaż nieruchomości na raty może się jednak opłacać, jeśli np. sprzedający od dłuższego czasu ma problem ze znalezieniem nabywcy i chce się po prostu pozbyć nieruchomości. Raty notarialne to także dobra opcja w sytuacji, gdy sprzedający chce pomóc kupującemu w zamieszkaniu na swoim, bo np. jest to jego członek rodziny czy inna bliska, zaufana osoba.

– Dla sprzedającego, jeśli kupujący będzie mógł odpowiednio zabezpieczyć zapłatę ceny sprzedaży, taka umowa przynosi korzyść w postaci zaoszczędzenia czasu oczekiwania na przyznanie kredytu bankowego – tłumaczy Rzecznik Rady Izby Notarialnej w Krakowie. – Natomiast wynika z takiej umowy zagrożenie możliwości dochodzenia swoich roszczeń (tzn. zapłaty ceny) na drodze sądowej. (...) Tu jest widoczna przewaga kredytu bankowego dla sprzedającego, gdyż otrzymuje on cenę sprzedaży zaraz po zawarciu umowy bezpośrednio od banku kredytującego.

Żeby jakakolwiek transakcja kupna-sprzedaży nieruchomości była ważna, strony muszą zawrzeć umowę przed notariuszem. Nie inaczej jest w przypadku zakupu na raty prywatne.

– W prawie polskim dla przeniesienia własności nieruchomości niezbędne jest zawarcie w formie aktu notarialnego umowy, w ramach której sprzedający przeniesie na kupującego własność i wyda np. mieszkanie, a kupujący je odbierze i zapłaci ustaloną cenę – wyjaśnia Kulig-Wyporska.

Co ważne, w przypadku rat notarialnych strony mogą dowolnie ustalić zasady transakcji. Sprzedający i kupujący mogą np. zdecydować, że po 5 latach spłaty rat nabywca zostaje dopisany w księdze wieczystej nieruchomości jako współwłaściciel, a po spłacie całej kwoty zostaje jedynym właścicielem. Możliwe są też zupełnie inne ustalenia – przykładowo pełna własność przechodzi na nabywcę po uiszczeniu określonej sumy. Daje to znacznie większą swobodę niż przy zakupie z udziałem banku.

Jeśli chodzi o umowę na raty prywatne, to w praktyce nie różni się ona zbytnio od zwykłej umowy sprzedaży.

– Jedyną różnicą w takiej umowie będzie określenie, jak i w jakich terminach ma być płacona cena sprzedaży, zabezpieczenie tej zapłaty oraz zwrócenie uwagi stronom, że umowa ta przenosi już własność i zapłata ceny nie jest warunkiem przeniesienia własności. Ta ostatnia sprawa może nawet nie być wyrażona wprost w treści umowy sprzedaży, ale zostanie to podkreślone mocno w rozmowach i wyjaśnieniach przez notariusza – zaznacza Holocher.

Co powinna zawierać umowa w formie aktu notarialnego? Jej najważniejsze elementy to:

• dane stron transakcji,
• wskazanie przedmiotu transakcji (nieruchomości),
• cena sprzedaży,
• sposób zapłaty – w tym wypadku z wyszczególnieniem liczby i wysokości rat, a także terminów kolejnych płatności,
• ustalenia dotyczące ewentualnego oprocentowania rat,
• wskazanie konta bankowego do płatności,
• ustanowienie hipoteki w celu zabezpieczenia interesów sprzedającego,
• oświadczenie kupującego o dobrowolnym poddaniu się egzekucji z nabywanej nieruchomości w przypadku niepłacenia (wraz ze wskazaniem terminu, kiedy sprzedający może z tej opcji skorzystać).

Ostatnie dwa elementy teoretycznie nie są obowiązkowe, ale w praktyce jeden z nich lub oba spotyka się w zasadzie zawsze. Te dwa zapisy oznaczają, że przed niewypłacalnością kupującego chroni sprzedającego hipoteka ustanowiona na nieruchomości, a gdyby nabywca nie wywiązał się z umowy, sprzedający może odzyskać pieniądze, występując do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Ponieważ kupujący sam wyraził zgodę na poddanie się egzekucji, sprzedający nie musi toczyć długiej sądowej batalii – egzekucja następuje od razu, a niepłacącą stroną transakcji zajmuje się komornik.

Z perspektywy kupującego największym ryzykiem jest nagłe pogorszenie własnej sytuacji finansowej w trakcie spłaty. Dlatego przed zakupem na raty prywatne należy dokładnie przeanalizować swoje możliwości finansowe i opracować plan na wypadek np. nagłej choroby czy utraty pracy. Kupujący musi też dobrze ustalić ze sprzedającym szczegółowe warunki spłaty, żeby comiesięczna rata była do udźwignięcia dla domowego budżetu oraz by uniknąć konfliktów w przyszłości.

Z perspektywy sprzedającego główne zagrożenie stanowi fakt, że kupujący może przestać płacić. Dlatego kluczowe jest, by taką umowę zawierać wyłącznie z osobami wiarygodnymi, co do których możliwości finansowych i uczciwości mamy zaufanie. Nie należy jednak polegać wyłącznie na obietnicach – sprzedający musi zabezpieczyć się przed niewypłacalnością nabywcy w umowie.

– Zasadnym z punktu widzenia zabezpieczenia interesu sprzedającego byłoby rozważenie ustanowienia w ramach tego samego aktu notarialnego hipoteki na zabezpieczenie zobowiązania do zapłaty ceny na rzecz sprzedającego oraz jednoczesne zobowiązanie się kupującego do dobrowolnego poddania się egzekucji ze sprzedawanej nieruchomości w celu zaspokojenia wierzytelności pieniężnej przysługującej sprzedającemu – przypomina Kulig-Wyporska.

Rozważając transakcję z wykorzystaniem rat prywatnych, warto dobrze przemyśleć wszystkie argumenty za i przeciw. W razie jakichkolwiek wątpliwości dobrym pomysłem jest poproszenie o radę notariusza.

– Pragnę podkreślić, że informacja w kancelariach notarialnych jest bezpłatna, opłaty są wnoszone przez strony czynności tylko za dokonane czynności notarialne, a zatem proszę pamiętać: należy pytać notariusza o wszelkie interesujące i frapujące nas szczegóły, a notariusz jako wykształcony fachowiec odpowie na te pytania – zaznacza Holocher.