Dom bez pozwolenia na budowę do 70 m2 – jak go zbudować? To musisz załatwić, by postawić na zgłoszenie dom bez formalności do 70 m2

W ramach Polskiego Ładu od 3 stycznia 2022 r. dozwolona jest budowa domu bez pozwolenia na budowę, kierownika budowy i dziennika budowy. Inwestor może zbudować dom o powierzchni zabudowy (po obrysie) wynoszącej do 70 m2. Nie ma ustawowego ograniczenia wielkości działki, na której może stanąć taki dom. Budynek musi być:

• jednorodzinny,
• wolnostojący,
• mieć maksymalnie dwie kondygnacje (np. parter i piwnicę albo parter i piętro),
• służyć zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych (a więc nie jest przeznaczony np. na wynajem).

W zależności od lokalnych uwarunkowań postawimy dom z płaskim dachem lub z dachem pochyłym. Decydują o tym zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub wydane warunki zabudowy (WZ).

– To tam przesądza się, jaki kształt będzie miał dach, ze względu na lokalne uwarunkowania oraz kwestie klimatyczne – wyjaśnia w rozmowie z money.pl Anna Kornecka, była wiceminister rozwoju. – Na Podhalu generalnie zarówno w planach miejscowych, jak i w decyzjach o warunkach zabudowy nie spotkamy płaskich dachów, w związku z czym tam ten dach będzie musiał mieć określony stopień nachylenia.

Co ważne, obszar oddziaływania domu musi w całości mieścić się na działce (lub działkach), na której dom będzie stawiany, czyli nie może sięgać na działki sąsiednie.

Żeby zbudować dom na zgłoszenie do 70 m2, trzeba najpierw posiadać tytuł prawny do działki. Może to być dowolnej wielkości działka budowlana – w ustawie nie ma ograniczeń co do jej rozmiaru. Takie ograniczenia mogą jednak istnieć w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w decyzji o warunkach zabudowy. Ostatecznie to urzędnicy w każdym przypadku decydują, czy działka inwestora spełnia wymogi umożliwiające budowę domu.

Co ważne, dom na zgłoszenie można też postawić na niektórych działkach rolnych.

Możesz wybudować dom do 70 m kw. w uproszczonej procedurze na gruntach rolnych o klasach IV-VI, a więc mało przydatnych dla rolnictwa – podaje rząd. – W takim przypadku nie ma obowiązku uzyskiwania zgody na zmianę ich przeznaczenia.

Jeżeli inwestor chce budować na gruncie rolnym wyższej klasy (I–III), procedura będzie nieco bardziej skomplikowana. Jeśli dla danego obszaru uchwalono MPZP, budowa domu na ziemi rolnej wysokiej klasy będzie możliwa tylko wtedy, gdy jest zgoda ministra na zmianę przeznaczenia gruntów. Jeśli dany obszar nie jest objęty MPZP, można dokonać odrolnienia działki na standardowych zasadach, tj. uzyskując odpowiednią decyzję WZ oraz decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej.

Przy budowie domu do 70 m2 kierownik budowy nie jest wymagany, choć jeśli inwestor chce, to może go zatrudnić. Jest to zresztą zalecane dla własnego bezpieczeństwa – fachowiec bez wątpienia poprowadzi budowę lepiej niż laik.

Jeśli czujesz się na siłach i masz odpowiednie kwalifikacje ‒ możesz kierować budową osobiście. Składasz stosowne oświadczenie i przejmujesz obowiązki kierownika budowy. Pamiętaj jednak, że wiąże się to również z odpowiedzialnością przypisaną do roli kierownika budowy ‒ przypomina rządowa strona.

Warto dodać, że inwestor czy zatrudniony przez niego kierownik nie ma też obowiązku prowadzenia dziennika budowy.

Dom bez pozwolenia nie wymaga załatwiania wielu formalności. Na początek trzeba posiadać działkę budowlaną, a konkretnie prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (tytuł prawny).

Tytuł prawny wynika z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych – wyjaśnia rząd na gov.pl.

Następnie na obszarach pozbawionych planu miejscowego inwestor musi uzyskać warunki zabudowy (WZ), które urząd wydaje w nieprzekraczalnym terminie 21 dni. Inwestor może nie otrzymać WZ, jeśli w promieniu 200 m od działki nie ma odpowiedniej zabudowy. Więcej o tym i innych ograniczeniach piszemy w artykule o problemach z domami bez pozwolenia.

Gdy inwestor już dysponuje WZ-ką, projektem budowlanym domu i innymi wymaganymi dokumentami, dokonuje zgłoszenia budowy. Można zrobić to przez Internet lub tradycyjnie. Urzędnicy nie mogą się sprzeciwić budowie, a więc nie trzeba czekać na żadną zgodę.

– Do budowy będzie można przystąpić od razu po doręczeniu organowi administracji architektoniczno-budowlanej takiego zgłoszenia – czytamy w komunikacie rządowym na gov.pl.

Jeszcze łatwiej jest na terenach posiadających plan miejscowy – tu wystarczy samo zgłoszenie budowy (wraz z projektem domu i resztą niezbędnych dokumentów), bez uzyskiwania WZ. W obu przypadkach nie ma obowiązku zatrudniania kierownika budowy (choć można to zrobić) ani prowadzenia dziennika budowy. Trzeba za to powiadomić o planowanym terminie rozpoczęcia robót:

• nadzór budowlany,
• projektanta sprawującego nadzór nad zgodnością realizacji budowy z projektem.

Inwestor ma również obowiązek dokonać geodezyjnego wyznaczenia terenu, a po zakończeniu budowy będzie musiał wykonać geodezyjną inwentaryzację powykonawczą.

Zgłaszając budowę, inwestor musi dołączyć do zgłoszenia następujące oświadczenia:

• oświadczenie, że planowana budowa służy zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych,
• oświadczenie, że inwestor przyjmuje odpowiedzialność za kierowanie budową, jeśli postanowi nie zatrudniać kierownika budowy,
• oświadczenie, że dokumentacja dołączona do zgłoszenia jest kompletna.

Co ważne, domy bez pozwolenia nadal muszą powstawać z zachowaniem prawa budowlanego, czyli np. minimalnych wymaganych odległości od sąsiednich działek. Budynek musi być też zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub wydanymi warunkami zabudowy.

Gdy prace przy budowie domu bez pozwolenia do 70 m2 dobiegną końca, inwestor zawiadamia o tym fakcie powiatowy inspektorat nadzoru budowlanego. Przedkłada też urzędnikom dokumenty – takie same, jak przy zwykłej budowie domu w oparciu o pozwolenie. Inwestor musi także wykonać geodezyjną inwentaryzację powykonawczą.

Jeśli inspektorat nie wniesie sprzeciwu, w ciągu 14 dni od dnia, w którym złożyłeś zawiadomienie, możesz zamieszkać w swoim domu – informuje rządowa strona.

Warto pamiętać, że jeśli inwestor nie zatrudniał kierownika budowy, to jest zobowiązany dołączyć do zawiadomienia o zakończeniu budowy oświadczenie o:

• dokonaniu wymaganych pomiarów powierzchni użytkowej budynku zgodnie z przepisami,
• zgodności wykonania budynku z projektem budowlanym oraz przepisami techniczno-budowlanymi.

Jeśli inwestor dopilnuje tych formalności, budynek jest gotowy do zamieszkania.

Wbrew obiegowym opiniom dom na zgłoszenie do 70 m2 można sprzedać bez problemu, a także np. przekazać w spadku dzieciom czy innym osobom. Inwestor przed przystąpieniem do budowy składa co prawda oświadczenie, że budynek służy zaspokojeniu jego własnych celach mieszkaniowych, ale chodzi jedynie o sytuację w momencie składania oświadczenia. Gdy budynek już powstanie, można nim swobodnie dysponować tak samo, jak każdym innym domem.

Na stronie Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego dostępna jest za darmo pula gotowych projektów domów jednorodzinnych do 70 m2, z których inwestorzy mogą korzystać bez opłat. Wystarczy wejść na stronę Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego, znaleźć w wyszukiwarce odpowiedni projekt, wypełnić prosty formularz i pobrać projekt na dysk.

– Chcemy pójść jeszcze o krok dalej i wesprzeć Polaków w realizacji marzenia o własnym domu, udostępniając każdemu bezpłatnie dostęp do projektów budowlanych o wysokich walorach architektoniczno-funkcjonalnych, ekologicznych, oszczędnych i estetycznych – wyjaśnia wiceminister rozwoju i technologii Piotr Uściński.

W styczniu 2022 r. rozstrzygnięto konkurs architektoniczny na stworzenie przykładowych projektów domów bez pozwolenia. Wybrano 38 prac. Z kolei udostępnienie bazy projektów inwestorom nastąpiło 24 czerwca 2022 r.

Stworzenie puli darmowych projektów pozwala budującym zaoszczędzić – cena projektu to od tysiąca do kilku tysięcy zł. Jednocześnie inwestor ma pewność, że zatwierdzony przez państwowe instytucje projekt na pewno spełnia wszystkie wymogi. Trzeba jednak pamiętać, że jeśli konieczne są zmiany w projekcie, żeby dopasować go do konkretnej działki, to za wprowadzenie zmian inwestor musi zapłacić z własnej kieszeni.