Białystok za Lublinem, Bydgoszczą i Toruniem pod względem nasycenia centrami handlowymi

Taką informację przynosi najnowszy raport Rynek handlowy w Polsce firmy Jones Lang LaSalle, do której zwróciliśmy się z pytaniem o stopień nasycenia Białegostoku galeriami handlowymi. temat ten pojawił się po raz kolejny w związku z planowaną inwestycją przy ul. Sulika. 

Czytaj więcej: Białystok. Nowa galeria powstanie przy ul. Sulika

Białystok jest najbardziej na wschód wysuniętym dużym miastem Polski oraz największym miastem w północno-wschodniej części kraju. Miasto oddziałuje nie tylko na obszar całego województwa podlaskiego, ale również na część województwa warmińsko-mazurskiego i na tereny położone po drugiej stronie granicy z Białorusią. Jest znaczącym ośrodkiem handlu i usług w regionie, a także miastem skupiającym przemysł meblowy, czy spożywczy - pisze w swojej analizie Joanna Tomczyk, retail research analyst z Jones Lang LaSalle. I przypomina, że pionierem na rynku handlowym w Białymstoku była firma Auchan, która w roku 2000 przy ulicy Produkcyjnej wybudowała swój hipermarket wraz z towarzyszącymi mniejszymi sklepami, a w latach 2007-2008 miasto przeżyło boom deweloperski, kiedy to otwarto kolejne 4 centra handlowe: Atrium Biała, Zielone Wzgórze, Alfa Centrum i kolejne Auchan, przy ulicy Hetmańskiej. W 2015 roku Białystok dodatkowo wzbogacił się o szóstą galerię handlową – Galerię Jurowiecką.

Obecnie na 1 000 mieszkańców Aglomeracji Białegostoku przypada 389 mkw. powierzchni najmu w ramach centrów handlowych. Spośród miast o liczbie mieszkańców pomiędzy 200 a 400 tys. jest to czwarty wynik.

Wykres: Nasycenie powierzchnią handlową w ramach centrów handlowych w miastach 200 000 – 400 000 mieszkańców (m²/ 1 000 mieszkańców)

Źródło: JLL

Jak zauważa Joanna Tomczyk, Białystok wyróżnia się na tle innych miast w Polsce brakiem obiektów handlowych wyraźnie zdominowanych przez hipermarket: - Wszystkie obiekty oferują klientom, poza dużym najemcą spożywczym, możliwość zrobienia innego rodzaju zakupów w galerii handlowej. Wynika to z faktu, że nowoczesna powierzchnia handlowa w mieście pojawiła się dość późno, bo w 2000 r., kiedy to deweloperzy centrów handlowych coraz rzadziej inwestowali w wolnostojące hipermarkety, a częściej w wielofunkcyjne obiekty handlowo-usługowe.

Wskaźnik powierzchni niewynajętej w ramach centrów handlowych w Białymstoku wynosi obecnie ok. 3 procent, wynika z raportu JLL. Zarówno obiekty o charakterze śródmiejskich galerii handlowych, jak i te o charakterze bardziej osiedlowym cieszą się niskimi wskaźnikami pustostanów.
W mieście brak jest parków handlowych. Pierwsze centrum wyprzedażowe Outlet Białystok powstało w 2014 roku w przebudowanej Galerii Podlaskiej, kolejne – Outlet Center, zaledwie kilka miesięcy później.

W Białymstoku planowanych jest kilka kolejnych obiektów handlowych wielkopowierzchniowych, jednak nie wszystkie mają realną szansę na realizację. - Trzeba mieć na uwadze, że po niedawnym otwarciu Galerii Jurowieckiej i dwóch centrów wyprzedażowych musi upłynąć trochę czasu, by udało się zapełnić nowy projekt handlowy najemcami - dodaje Joanna Tomczyk. 

Z raportu Rynek handlowy w Polsce (za i kw. 2016 roku) JLL wynika, że w I kw. 2016 r. całkowita podaż nowoczesnych powierzchni handlowych w Polsce wzrosła o skromne 24 500 mkw., które oddano w ramach jednego nowego projektu – Galeria Glogovia w Głogowie (21 000 mkw.) i jednej rozbudowy – Atrium Promenada (+3 500 mkw).
Tym samym wielkość rynku centrów handlowych w Polsce wzrosła do 9,29 mln mkw. powierzchni najmu, co przełożyło się na średnie nasycenie powierzchnią w Polsce 241 mkw. /1 000 mieszkańców, czyli powyżej średniej europejskiej osiągającej wartość 205, jednak wciąż poniżej średniej dla Europy Zachodniej wynoszącej 264. Do pozostałych typów powierzchni handlowej na rynku należą: parki handlowe (1,45 mln mkw.), wolnostojące obiekty handlowe (2,07 mln mkw.) oraz centra wyprzedażowe (209 000 mkw.).

Aktywność deweloperów pozostaje względnie wysoka - ocenia raport. Obecnie blisko 665 000 mkw. nowej powierzchni handlowej w ramach różnych formatów jest w trakcie budowy, z czego najwięcej przypadnie na centra handlowe (86 proc.). Ogółem, wzrost podaży w ramach centrów handlowych zostanie odnotowany przede wszystkim w głównych aglomeracjach (84 proc.podaży aktualnie w budowie).

Łącznie 19 nowych centrów handlowych jest obecnie na etapie realizacji. Największe spośród nich to: Posnania w Poznaniu (99 000 mkw.), Galeria Północna w Warszawie (64 000 mkw.), Wroclavia we Wrocławiu (64 000 mkw.) i Forum Gdańsk w Gdańsku (62 000 mkw.). Dodatkowo, pięć obiektów jest aktualnie w trakcie rozbudowy.

Dane liczbowe potwierdzają tendencję rozwoju niewielkich formatów handlowych w mniejszych miastach. Obiekty typu „convenience”, obejmujące zarówno centra, jak i parki handlowe, wciąż wchodzą na perspektywiczne rynki. Tylko 16 proc. powierzchni w budowie w ramach centrów handlowych i aż 50 proc. w ramach parków handlowych przypada na miasta poniżej 100 000 mieszkańców. Większość projektów zrealizowanych w małych miastach jest “szyta na miarę” i dostosowana do wielkości danego rynku. Z kolei obiekty powstające w głównych miastach nie tylko wypełniają geograficzne luki na swoich rynkach, lecz także proponują szeroką ofertę rozrywkową, w tym klubów fitness, czy strefy restauracyjnej. Coraz większą wagę deweloperzy przykładają także do estetyki przestrzeni publicznych w bezpośrednim sąsiedztwie swoich projektów.

Poza segmentem centrów handlowych, rozwijają się także inne formaty, choć w mniejszym stopniu. Obecnie w budowie jest 50 000 mkw. powierzchni w ramach parków handlowych i 44 000 mkw. w ramach wolnostojących obiektów handlowych. Choć deweloperzy zapowiadają budowę kilku kolejnych takich projektów, to w chwili obecnej żadne nowe centrum wyprzedażowe nie jest realizowane.

Nowe projekty otwierane w miastach o dużym nasyceniu powierzchnią handlową generują często zagrożenie dla projektów istniejących. Silnie konkurencyjne otoczenie wymusza zmiany, głównie w centrach słabszych. Odpowiedzią na to zjawisko są rewitalizacje, remodelingi i rozbudowy centrów istniejących.

Na rynku coraz częściej pojawiają się propozycje obiektów wielofunkcyjnych, jak np. centra przesiadkowe, powierzchnie handlowe w parterach biurowców, czy w budynkach mieszkalnych. Trend ten widać najbardziej w głównych miastach, gdzie nowe projekty o mniejszej skali powstają na terenach poprzemysłowych, wykorzystując historyczny kontekst miejsca do kreacji atrakcyjnej przestrzeni do zakupów i rozrywki.

Wskaźnik powierzchni niewynajętych wyniósł 2,9 proc. pod koniec 2015 r., co oznacza wzrost o 0,5 pkt procentowych w porównaniu do okresu sprzed roku. Najwyższy udział powierzchni niewynajętej charakteryzuje aglomeracje o największym współczynniku nasycenia powierzchnią handlową, np. Poznań (5,0%). Na przeciwnym biegunie znajduje się Warszawa z wynikiem jedynie 1,5 proc..

Popyt
W I kw. 2016 r. sieci kontynuowały swoją stabilną, choć selektywną ekspansję. Do Polski weszły nowe zagraniczne marki, np. libańska sieć orientalnych przysmaków – Al. Rifai, czy pierwszy monobrandowy sklep amerykańskiej sieci obuwniczej Skechers. W tym samym czasie najmłodsza marka hiszpańskiego Inditexu, Uterqüe, pojawiła się w Polsce ze sklepem internetowym. W I kwartale swój debiut miała także najnowsza marka polskiej Grupy LPP – Tallinder. Sieć ta kontynuowała ekspansję, zamykając kwartał z sześcioma sklepami.
Z drugiej strony niektóre sieci handlowe podjęły decyzję o opuszczeniu polskiego rynku, bądź optymalizacji portfolio sklepów, np. American Eagle, czy Mothercare. Sytuacja ta stwarza możliwości rozwoju dla debiutantów na rynku i zarządców obiektów na odświeżenie oferty handlowej.
Dodatkowo, obserwujemy dalszy rozwój polskich marek (CCC, Gino Rossi, Kazar, TXM, Solar, Wojas i Grupa LPP) poza granicami kraju. Najbardziej popularnymi kierunkami międzynarodowej ekspansji są kraje ościenne Polski i kraje Zatoki Perskiej. Ekspansja ta jest najbardziej widoczna w przypadku LPP - grupa podpisała niedawno umowę najmu lokalu przy Oxford Street w Londynie, gdzie ma zostać otwarty salon marki Reserved.
Pomimo tego, najemcy pozostają ostrożni w formułowaniu strategii rozwoju w Polsce. Wszystkie potencjalne lokalizacje są szczegółowo analizowane przez sieci handlowe, a proces decyzyjny trwa długo. Z jednej strony najlepsze obiekty w głównych aglomeracjach przyciągają najwięcej najemców, głównie podczas rekomercjalizacji, czy rozbudów. Z drugiej strony właściciele słabszych centrów powinni być przygotowani na optymalizację stawek czynszów.

Obecnie jednym z tematów dyskusji branżowych są plany wprowadzenia podatku od handlu. Ostatnia opublikowana wersja projektu zakładała opodatkowanie zarówno sklepów stacjonarnych, jak i internetowych. W połowie marca rząd zapowiedział dwa warianty nowego podatku, które mają być przedmiotem konsultacji społecznych. Pierwszy wariant dotyczy podatku liniowego 0,9% z kwotą wolną od podatku na poziomie 200 mln zł. Drugi wariant dotyczy podatku progresywnego z mniejszą kwotą wolną od podatku. Szczegóły obu wariantów mają być znane w połowie kwietnia.

Czynsze
Czynsze “prime”, które dotyczą najlepszych lokali handlowych o powierzchni 100 mkw. przeznaczonych dla branży moda i dodatki, zlokalizowanych w wiodących centrach handlowych, są tradycyjnie najwyższe w Warszawie i utrzymują poziom 130 €/ mkw./ miesiąc. Wynika to z silnego popytu na lokale w najlepszych centrach handlowych w mieście i tzw. list oczekujących. Czynsze „prime” w pozostałych kategoriach wielkościowych miast w minionym kwartale pozostały na poziomie zbliżonym do odnotowanego w miesiącach poprzednich.

Rynek inwestycyjny
Całkowita wartość transakcji inwestycyjnych dotyczących nieruchomości sektora handlowego w I kw. 2016 r. wyniosła ok. 130 mln € - 33 proc. mniej w porównaniu do I kw. 2015 r. (172 mln €). Największą transakcją zamkniętą w minionym kwartale był zakup przez Mayland centrum Krokus w Krakowie. Kilka innych umów kupna/ sprzedaży nieruchomości handlowych jest na bardzo zaawansowanym etapie z finalizacją spodziewaną w najbliższych tygodniach. Wydarzeniem minionego kwartału było podpisanie umowy pomiędzy Echo Investment a Redefine, na mocy której Echo sprzeda 75 proc. udziałów w portfelu nieruchomości komercyjnych w Polsce. Biorąc pod uwagę wartość sprzedawanych aktywów (1,188 mld €), jest to historycznie największa transakcja w Europie Środkowo-Wschodniej; jej finalizacja spodziewana jest w październiku 2016 r. JLL doradzało stronie sprzedającej w tej transakcji.
W I kw. 2016 r. pojawiło się wiele nowych możliwości inwestycyjnych, zarówno w postaci portfeli, jak i pojedynczych nieruchomości. Wynik procesów sprzedaży będzie znany w nadchodzących miesiącach, jednak biorąc pod uwagę popyt na obiekty handlowe, spodziewamy się, że aktywa te znajdą nabywców. Obecne stopy kapitalizacji za najlepsze centra handlowe pozostają na poziomie 5 proc.